Iniciativas de primera
vivienda y proyectos premium impulsan la oferta de inmuebles en las provincias.
Cuáles son las plazas más activas y qué desarrolladores están detrás de los
últimos lanzamientos. La pesificación del mercado como argumento de venta. El
factor crediticio.
Por un lado, a través de un
mercado pesificado y con el anuncio del despegue de los créditos hipotecarios,
el desarrollador apuesta a la primera vivienda. Por el otro, con la posibilidad
de obtener una renta casi garantizada y con la promesa del blanqueo de
capitales como faro, intenta seducir al inversor mediante proyectos de lujo. Lo
cierto es que por una u otra vía, en distintas ciudades y regiones de la
Argentina, más o menos distantes de la Capital Federal, crece la oferta en
materia de ladrillos, con grandes destellos de creatividad expresada no sólo en
Arquitectura y Diseño sino, también, a través de la financiación.
Además, hay otros factores
que explican por qué en distintos puntos cardinales se renueva la oferta
inmobiliaria. Rodrigo Fernández Prieto habló, por caso, de su experiencia en
Rosario y de las expectativas que tiene para la segunda torre Maui, proyecto
decididamente premium ubicado en la zona de Puerto Norte de la ciudad
santafesina. "Las expectativas son muy buenas ya que la economía regional,
de Rosario en particular y de Santa Fe en general, está reactivándose y esto
impactará positivamente en el mercado inmobiliario de Puerto Norte, ya que el
empresario de toda la cadena de valor es un gran inversor en materia de Real
Estate", sentencia.
Aun así, de acuerdo con el
desarrollador, en los últimos dos años los que invierten en ladrillos se
presentaban mucho más analíticos al momento de optar por propiedades y fue el
consumidor final, con sobrante de pesos, quien finalmente "se animó a canalizarlos,
haciendo un gran negocio ya que los valores en dólares estaban
congelados". Según detalló, la expectativa está hoy renovada, ya que el
inversor volvió al mercado inmobiliario y los desarrolladores se encuentran,
ante esta perspectiva, abocados a la búsqueda de tierra para construir.
"Si se consolida la llegada del crédito, sin lugar a dudas Rosario será
una de las plazas más destacadas de los próximos cuatro años", avisora.
En concreto, en la
actualidad, el target de estas torres de 43 pisos son ejecutivos y empresarios
del campo y PyMEs "que antes invertían en la ciudad de Buenos Aires y que
al encontrarse en Rosario con productos de iguales características, decidieron
apostar a Puerto Norte". Para la gente de Maui, el inversor de productos
de alta gama busca tres variables: ubicación, calidad y diferenciales. "En
nuestro caso, el desarrollo contempla la construcción de una la playa privada,
detalle que permite sumar al precio final un plus de un 15% por encima del
valor de mercado", profundiza Fernández Prieto. El valor del metro
cuadrado hoy asciende a u$s 3.500.
Apuesta a la novedad
También en Salta advirtieron
la falta de determinados productos y convirtieron esa carencia en una
oportunidad. Eso es lo que revela Jonás Beccar Varela, director de Proyecto
Norte, firma centrada en la capital provincial y sus alrededores."En la
actualidad, estamos poniendo mucho foco en desarrollar condominios con
excelentes amenities, un concepto novedoso en la región, que está teniendo gran
aceptación en el mercado", define. En líneas generales, la empresa se
focaliza en la franja ABC1 del mercado, con propuestas de alto valor agregado
tanto en terminaciones como en arquitectura, diseño, equipamiento y ubicación,
agrega.
En Proyecto Norte cuentan
con diferentes tipos de clientes. Por un lado, en los barrios privados, donde
el valor del metro cuadrado del lote arranca en $ 650, un 80% son familias
locales que compran para construir su primera casa. Por el otro, en el caso de
los departamentos, la demanda está más repartida, ya que hay muchos inversores
que buscan una renta, pero también gente que quiere una alternativa de vivienda
cómoda y bien ubicada, demanda que satisfacen con los condominios. "Se da
mucho el caso de salteños residentes en otros lugares, o personas de afuera con
familiares o negocios en Salta, que buscan tener un lugar seguro y bien
mantenido adonde vivir cuando vienen", subraya Beccar Varela.
"El enorme desarrollo
que tuvo el turismo y ciertas industrias en los últimos años, ha traído una
importante migración de familias jóvenes con poder adquisitivo medio y alto,
acostumbradas a ciertos niveles de confort que el mercado local no estaba
ofreciendo", continúa. "Esto contagió al público salteño, que acepta
y cada vez más busca calidad y muy buenos amenities. En ese marco, nuestros
productos han venido a cubrir una demanda hasta hace poco insatisfecha. Pero,
además de Proyecto Norte, existen numerosos desarrolladores con los que estamos
conformando la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Salta, que busca
establecer nuevos estándares en cumplimiento y buenas prácticas de un mercado
cada vez más importante", añade.
El concepto del ladrillo
como refugio de la inversión continúa vigente en Salta como antes de diciembre
de 2015, según Beccar Varela. "No obstante, en el caso de los clientes que
buscan nuestros productos para sus necesidades de vivienda, la financiación es
muy importante. Al no haber buenas alternativas de financiación bancaria,
acuden a nosotros pidiendo opciones", profundiza. En los sectores más
bajos, completa, sigue habiendo un serio déficit habitacional que, de la mano
de mejores condiciones de financiamiento, podría abrir nuevos subsegmentos del
mercado.
Viviendas para todos
Muy cerca de Salta, la
pesificación fue y es una realidad. Y la creatividad de los desarrolladores se
despliega no sólo en lo referido a lo arquitectónico, sino, también, en
inventar y ofrecer las herramientas que faciliten el acceso al inmueble. Sobre
todo, en lo referido a primera vivienda. Así lo destaca Sebastián Piliponsky,
socio gerente de Link Desarrollos Inmobiliarios, grupo que desarrolla,
construye y comercializa sus emprendimientos -11, entre los entregados y los
que están en obra y en proyecto- en Tucumán.
"En nuestra provincia,
el mercado siempre estuvo pesificado, por lo que el cepo al dólar frenó pero no
impidió que la actividad inmobiliaria continuara durante el tiempo que estuvo
vigente", comenta Piliponsky y enfatiza que la plaza no mejoró con el
levantamiento de la medida. "Al contrario, hoy el negocio está más
complicado para nosotros ya que no pudimos volcar al precio de venta el
incremento de costos que generó la devaluación", subraya.
Concretamente, el
desarrollador se refirió al 22% de aumento de salarios pactado con la Uocra y
al 100% de aumento registrado en los precios de los materiales entre febrero y
marzo que no pudieron ser trasladados a los precios. "No todos los
desarrolladores tucumanos tienen números finitos y hay obras que no pueden ser
concluidas y entregadas", sintetiza en relación a algunas dificultades que
presenta la plaza hoy.
Pero aún en momentos en que
no se perciben como los más ventajosos, se vislumbran oportunidades. Según
describió el titular de Link, el mercado tucumano tiene la particularidad de
estar copado por inversores. En este marco, la empresa diseñó un plan para
facilitar el acceso a la primera vivienda."Se trata de un sistema de
financiación modular, un plan en cuotas que se pueden pagar y que toma al metro
cúbico de hormigón como medida de referencia para actualizaciones",
detalla. En la firma llamaron Plan Puedo a esta herramienta financiera que
ofrece la posibilidad de adquirir un departamento a 40, 80 o 120 meses.
Financiación, palabra clave
En el litoral también hacen
hincapié en la importancia que tiene la financiación. Sergio Gastiazoro,
titular de SG Desarrollos Inmobiliarios, empresa que gesta, desarrolla y
ejecuta proyectos inmobiliarios desde hace 25 años en Entre Ríos, señala que en
la provincia, tanto con Pro.Cre.Ar como con los créditos hipotecarios, la
posibilidad de financiar fue un factor importante para el crecimiento del
sector.
"Los inversores
volcaban sus pesos a los ladrillos porque no tenían otros vehículos
financieros", estima Gastiazoro. "Hoy, teniendo en cuenta que han
aparecido esos vehículos y con la inflación y las tasas con una tendencia a la
baja, deberá aparecer con más fuerza el comprador final del producto. Y si no
existe una política de créditos inmobiliarios en línea con los ingresos, el
mercado se puede tornar verdaderamente difícil", proyecta.
El titular de SG, empresa
que con el desarrollo de urbanizaciones, edificios y viviendas apunta a cubrir
todos los perfiles locales del mercado, evaluó que la plaza entrerriana, que
convalida precios entre U$S 1.200 y 2.000 por metro cuadrado, dependiendo de la
ubicación y el producto, desde diciembre hasta hoy tuvo una caída importante en
cuanto a operaciones, "prácticamente en todos los rubros y sectores".
De acuerdo con el directivo, recién en mayo se experimentó un breve repunte de
la demanda, manifestado en un incremento de consultas para la compra de
propiedades.
Así y todo, Gastiazoro
asegura que la plaza local "tiene un interesante nivel de desarrolladores
privados, con inversiones propias o bien a través de fideicomisos de
contrucción". De acuerdo con el ingeniero, también existen círculos
cerrados para edificios y viviendas que recién están dando sus primeros pasos
en el mercado. "La competencia ha sido fuerte porque hubo muchas aves de paso
que crearon fideicomisos para aprovechar el boom de la construcción y que, muy
posiblemente, no continúen en el mercado, lo que nos permitirá que haya una
mayor claridad y transparencia", sentencia.
Expectativas
Aun cuando no siempre lo
dicen on the record, no son pocos los desarrolladores del interior que apuestan
al blanqueo de capitales anunciado por el Gobierno. Fundamentalmente, se trata
de los proyectos más lujosos, que aspiran a seducir a este potencial inversor
con los ladrillos, habida cuenta que, según calculan algunos en la City, se
repatriaría un piso de u$s 23.000 millones, cálculo que, por cierto, podría
resultar finalmente exiguo.
El borrador del proyecto
gubernamental contempla que si los dólares o pesos blanqueados se invierten en
la compra en el país de inmuebles nuevos, construidos o que obtengan
certificado de final de obra a partir de la vigencia de la ley, tendrían una
tasa del blanqueo que sería del 3%, guarismo inferior a otras alternativas que
baraja el mismo proyecto. Así, no llama la atención que firmas como Related
Group, con marcada presencia en el sur de Florida, Estados Unidos, haya
anunciado sendos proyectos súper premium tanto en Capital como en el sur del
país.
Allí, la ciudad elegida es
Bariloche, donde, según anuncia Jorge Castro, CEO y fundador de la empresa,
prevén una inversión de u$s 100 millones en un emprendimiento que combina hotel
boutique y condominios. "Tenemos expectativas en el blanqueo de capitales
que anunció el Gobierno", confiesa el directivo. La iniciativa se pondrá
en marcha durante el tercer trimestre de este año. "Pensamos enforcarnos
en el cliente argentino, pero también en el extranjero que aprecia la belleza
de esta ciudad que nada tiene que envidiarle a centros de esquí
internacionales, como Aspen. Pensamos en brasileños, sí, pero también en
potenciales clientes de otras partes del mundo", anticipa.
Según Ignacio O’Keefe,
director de O’Keefe Propiedades, inmobiliaria con fuerte presencia en el sur
argentino, Bariloche ofrece propuestas a dos mercados muy distintos: los
inversores o usuarios temporales del resto del país, y los clientes locales.
"La oferta para los externos se asienta en el lago o en el Cerro Catedral
y la calidad de terminaciones y amenities es alta. La oferta para los locales se
concentra, principalmente, en loteos en las afueras (por ejemplo, Dina Huapi) y
edificios bajos, de calidad media, en el centro de la ciudad o cercanía al
mismo", describe.
O’Keefe comenta que tanto
San Martín de los Andes como Villa la Angostura también cuentan con muchos
atractivos para el desarrollo futuro. "Son muy demandadas turísticamente y
eso genera una alternativa para los inversores de Real Estate: la inversión de
renta turística", remata.
Fuente: www.cronista.com
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