Mucho se ha discutido acerca
de la relación entre la densidad y la sustentabilidad, y las evidencias apuntan
a que la densidad es más sustentable que la dispersión. Las ciudades con
problemáticas cada vez más complejas de tránsito vehicular, desabasto de agua,
conflictos de recolección de basura, saturación de drenaje, etc., son cada día
más difíciles de administrar y mantener.
La verdad es que la
densificación de la ciudad no es, por sí misma la solución a todos estos
problemas, pero sí ayuda a combatir algunos; las distancias de transporte se
acortan, la infraestructura es menos extensa, la deforestación de áreas verdes,
generación de islas de calor, son algunos de los problemas que se ven
disminuidos por la densificación de la ciudad.
Sin entrar en la
discusión de los modelos de desarrollo urbano, diré que el desarrollo
inmobiliario está regido por las normas establecidas en los planes de
desarrollo urbano publicados por los gobiernos locales.
Vemos ahora cómo
la sociedad ha evolucionado, ha cambiado en los últimos años, y estos cambios
son cada vez más acelerados; la familia tradicional ha sido relegada y han
aparecido composiciones familiares singulares como los DINKS, solteros mayores,
jóvenes divorciados y un sinnúmero de combinaciones.
Por la parte de
las oficinas, el costo de operación ha llevado a la descentralización o al
outsourcing de procesos no esenciales para la operación, la aparición cada vez
más frecuente de back office y necesidades de espacios corporativos más
eficientes.
Con todo lo anterior
en consideración, vemos que la verticalización de los proyectos, tiene cada vez
más sentido; el costo de la tierra se incrementa y la necesidad de mantener la
infraestructura de las ciudades bajo control es cada vez más relevante.
Se ha visto que
la tendencia de verticalización (densificación) en las principales ciudades del
país ha venido creciendo; a pesar que algunas de ellas podrían considerarse con
buenas reservas de crecimiento, como Querétaro, León o Cancún, incluso algunas
de menor tamaño como Villahermosa o Playa del Carmen.
Las razones de
la demanda pueden ir desde la seguridad o la percepción que otorgan los
desarrollos verticales a la vivienda. También la necesidad que tienen empresas
locales y regionales de ocupar espacios eficientes diseñados específicamente
para este uso, en lugar de locales comerciales o casas adaptadas.
En nuestra experiencia como
diseñadores de ambos usos, hemos visto la evolución de los desarrollos de usos
mixtos y cómo la composición de ellos se ha adaptado a las necesidades del
mercado, donde el comprador es el rey.
En el caso de la
Torre Koi en Garza García, Nuevo León, hemos visto qué tanto está el mercado
dispuesto al consumo del proyecto vertical mixto más alto del país: con 234
unidades habitacionales, 43,786 m² de oficinas y 2,600 m² de espacio comercial
para un total de 333,769 m². Actualmente, las ventas de los departamentos no
han cesado, aunque su ritmo de absorción siempre está sujeto a los cambios en
la evolución de la economía, la porción de oficinas está casi completamente
ocupada, principalmente por Banorte, con su sede corporativa. El edificio, por
su presencia se está convirtiendo en el símbolo de la ciudad y ahora es posible
verlo desde la distancia.
Todos estos
datos por sí mismos no hacen gran sentido, pero si trata de imaginarse qué
significa esto a una escala más comprensible, propongo el siguiente ejercicio:
imagine que todo el estacionamiento -casi 10 hectáreas si lo construye en
superficie-, 117 unidades de vivienda dúplex, edificios de oficinas de unas
siete plantas y algunos pequeños centros comerciales; todo, en conjunto
requiere de cerca de 14 hectáreas de terreno, mientras que la Torre ocupa menos
del 10% de esa superficie. El costo del desarrollo de toda esa tierra es
enorme, sin mencionar que las áreas verdes serían casi inexistentes, con la
consecuente generación de islas de calor, infraestructura urbana: alumbrado,
agua, drenaje, sistemas de comunicación, etcétera.
Con este
ejemplo, trato de poner de manifiesto que un proyecto vertical será siempre
menos demandante de desarrollo urbano que los desarrollos horizontales; sin
embargo, habrá que tomar en consideración que la ciudad debe estar preparada
para albergar esta densidad; las calles y la saturación vehicular son la
consecuencia directa, demanda de agua y drenajes, además de la infraestructura
eléctrica.
Pueden
argumentarse también, las condiciones sísmicas y de protección civil para
quienes habitan estos edificios; la solución está en la adecuada planeación y
diseño para proteger a los usuarios mediante rutas de escape protegidas y
suficientes, de acuerdo a las normas y a las autoridades.
El problema
vehicular puede resolverse mediante la promoción de rutas de transporte público
que tengan tres características principalmente: debe tener capacidad,
frecuencia y calidad suficientes, además de las rutas adecuadas para que la
gente lo usesin necesidad de llevar sus autos. Esto disminuiría la demanda de
estacionamiento y, por tanto, la necesidad de construirlo.
Por ejemplo, la
torre Shard en Londres, un edificio de 87 plantas con departamentos, oficinas,
hotel, spa, comercio y restaurantes, además de un mirador, es el reemplazo de
un edificio de los años setentas, cuenta con solamente 47 lugares de
estacionamiento; es decir, un auto por cada 2,712.53 m², considerando que el
edificio cuenta con 127,489 m² construidos.
¿Cómo han hecho
los ingleses para llegar a estas cifras, en una ciudad tan congestionada y
densa? En principio, con reglas de desarrollo urbano que lo permiten y con la
infraestructura que puede alojar tales cifras.
Ciertamente, se
ha encontrado una vía donde el desarrollo inmobiliario puede darse sin
necesidad de arruinar el entorno urbano y social. Esa es la apuesta del
desarrollo vertical.
Fuente: www.inmobiliare.com
