En tiempos de blanqueo,
muchos argentinos aprovecharán para declarar inmuebles que adquirieron en el
exterior. Muchos de ellos fueron adquiridos para disfrutar vacaciones pero
otros para invertir.
Seguramente los que lo hicieron para vacacionar, deben
estar contentos. Pero, ¿cómo les fue a quienes lo hicieron para invertir? Para
muchos, definitivamente no fue negocio. No es fácil invertir en inmuebles en el
exterior. Invertir no es sólo adquirir. Hay reglas que uno debe
cumplir. De lo contrario, en lugar de rendimiento, se reciben sorpresas
desagradables.
Si vas a invertir o ya lo hiciste, revisá las 10 formas de
perder dinero para no equivocarse nuevamente:
1. Se adquieren activos con un rendimiento
proyectado por alquiler que nunca se alcanza porque la proyección que se le
presenta solo contempla los gastos visibles, como impuestos y expensas, pero
tiene oculto el resto como, comisiones inmobiliarias, administración de la
propiedad, estimaciones de vacancia, seguros de responsabilidad civil y
de la propiedad, previsiones para mantenimiento y reparaciones, etc.
2. No se tienen en cuenta los impuestos a las
ganancias que hay que pagar por las ganancias obtenidas, ni tampoco se tiene
información de cómo optimizar fiscalmente estos impuestos.
3. Se desconocen los aspectos legales para llevar
adelante desalojos de inquilinos morosos.
4. Se incurre en altos gastos de
reparaciones y remodelaciones por no tener el conocimiento o contratar a
quienes lo tengan.
5. Se asume que un bróker o un administrador
que se dedica a vender y a administrar propiedades van a resolverle
eficientemente todos los temas fiscales, legales, contables, financieros,
sucesorios, administrativos, estratégicos, etc.
6. No se tiene en cuenta el timing para la
adquisición. Se entra tarde al mercado cuando los precios ya están en su pico o
cerca del mismo o no se sale a tiempo esperan que los inmuebles se sigan
apreciando cuando todo tiene su límite.
7. Invierten siempre en el mismo mercado y
tipo de activo pensando que repetirán el rendimiento y está demostrado que es
muy difícil repetir el éxito reciente.
8. No tienen en cuenta restricciones de venta y
renta que tienen los activos. Por ejemplo en Estados Unidos hay activos que por
un determinado periodo solo los puede habitar el propietario y no se pueden
alquilar. Po por lo tanto no hay posibilidad de ingresos por renta. En otros
casos, únicamente pueden ser habitados por personas mayores de 55 años,
restringiendo el mercado de alquiler y de venta.
9. No se consideran las normativas vigentes
en cuanto al ingreso y egreso de divisa de un país exponiéndose a multas o
situaciones legales complejas.
10. No se contempla al momento de comprar o
vender indicadores claves que deben ser considerados, como el inventario de
propiedades similares a las que se quiere comprar, el inventario de las que
están en construcción y los permisos otorgados para nuevas construcciones,
entre otros. Estos son datos públicos y de acceso para los operadores
inmobiliarios.
Sólo tomando el último ejemplo, si se hubiese
considerado el inventario a la hora de invertir, seguramente ningún
argentino hubiera comprado departamentos en Brickell - Downtown como sí lo han
hecho muchos en los últimos 3 años.
El inventario actual es de alrededor de 3.000
unidades y no se vende al precio de mercado que es menor a lo que se pagó
cuando se adquirió entre 2013 y 2016 en pre-construcción. En los próximos 2
años ingresarán al mercado otros 10.000 departamentos por obras actuales en
construcción. Si no se venden hoy los terminados y a estrenar al precio que se
pretende, imagine lo que pasará en el corto plazo cuando el inventario se
multiplique por 4. Es decir, una burbuja perfecta por explotar.
Es muy buen negocio invertir en inmuebles en
muchos mercados internacionales pero sólo si se hace en forma apropiada.
Hay reglas y uno debe respetarlas y estar muy bien informado. O adquiera
un inmueble para ver el mar, sin importarle mucho si gana o pierde. También hay
que darse gustos en la vida.
Fuente: www.apertura.com
