Sin inflación o con
inflación por debajo de un dígito el esquema no es imprescindible. Surge
precisamente como mecanismo para mantener el valor real de depósitos y préstamos.
Consideraciones sobre la nueva unidad de cuenta creada por el BCRA.
El credito hipotecario no
aparece en la mente de los argentinos como una opción a la cual recurrir para
la compra de la vivienda propia. El Banco se convirtió para una gran mayoría en
un mero emisor de cuentas sueldo con el cual financiar los gastos de consumo y
de compras estimuladas por cuotas con tarjetas. Toda una generación que hoy se
encuentra en una etapa de plenitud laboral y que cuenta entre 30 y 40 años,
jamás recibió llamados de call centers bancarios para ofrecerle un crédito para
comprarse la casa.
Las cifras son contundentes.
Por cada peso prestado, a mediados del año pasado según el BCRA para créditos
hipotecarios existían 2,65 pesos en préstamos personales. Por otra parte, todo
el stock de la cartera de hipotecas en Argentina ni siquiera llega al 1 % del
PBI (0,95 %), mientras que en Uruguay es del 4 %, en Brasil del 6 % y en Chile,
donde se aplica un esquema de similar al propuesto ahora por el Banco Central
argentino desde hace décadas ronda el 18 %. (Ver nota “Cuanto prestan los
bancos para comprar viviendas”)
Ahora, pocos días atrás, el
Banco Central de la República Argentina, mediante su Comunicación “A” 5945
habilitó a todo el sistema financiero del país a tomar préstamos y otorgar
créditos en una unidad de cuenta denominada UVI ajustable por CER (Coeficiente
de estabilización de Referencia), lo que permitiría recrear un mercado de
crédito hipotecario para la compra de vivienda. (Ver nota “El Banco Central
habilita instrumento para promover el crédito hipotecario a largo plazo”)
Si bien el comunicado del
BCRA resulta claro y ejemplifica el funcionamiento de la operatoria, no
faltaron en estos días opiniones divididas sobre esta nueva línea de créditos
indexados, que vale la pena repasar y considerar.
La mayor objeción surge
precisamente de la razón que le da nacimiento a este mecanismo: la inflación.
Se esgrime que debería bajar la inflación para que este mecanismo sea
aplicable. Por supuesto y sin duda, hacia eso debe encaminarse la política
monetaria y fiscal, pero justamente reconociendo que existe inflación no hay
otro mecanismo conocido hasta ahora para mantener el valor real de depósitos y
préstamos que no sea actualizarlos por un índice creíble para ambos que
retribuya la depreciación del valor de la moneda en el tiempo. Con índices de
inflación reducidos el mecanismo no es necesario, precisamente lo és porque
esta no es la situación por la atraviesa la economía argentina desde hace años.
Más importante que el nivel
de inflación, y descartando una espiralización de la misma, debería destacarse
el mantenimiento del empleo o fuente de ingresos y que dicho ingreso o salario
evolucione a la par de la inflación. En la medida que un tomador de estos
préstamos mantenga su empleo/fuente de ingreso y que el porcentaje que insume
la cuota del total de sus ingresos se mantenga relativamente estable en el
tiempo no debería sufrir sobresaltos.
Ahora bien, resulta
conveniente en este punto considerar que la actualización de salarios en
general se dá una vez al año, mientras que el incremento de la cuota será
mensual, por lo cual, lo recomendable para el tomador sería no entrar al límite
de su capacidad de pago con relación a la cuota inicial sino considerar que la
misma aumentará mensualmente debiendo destinar un porcentaje mayor de sus
ingresos hasta el momento en que el mismo se actualice. (Ver cuota, ingreso
requerido y alquiler por barrio)
Chile, el espejo que se
utiliza para reflejar este modelo de unidad de cuenta, lo instaló precisamente
en momentos de alta inflación. Si bien desde hace más de una década el país
trasandino tiene índices de inflación de un dígito, las UF chilenas también convivieron
con años en los que la inflación superó el 30 %.
En países que no sufren
inflaciones altas, la tasa surge del mercado y de la política que en esa
materia tengan sus Bancos Centrales. Lamentablemente años de inflación en
Argentina nos han entrenado en el arte de intentar licuar deudas,
comportamiento financiero que beneficia al que así lo logra pero a costa de
otro u otros o el Estado que terminan asumiendo esa pérdida. Por el contrario,
se requiere mantener el equilibrio en términos reales del capital si se
pretende que el mismo pueda ser utilizado para créditos que demandan largo
plazo para su devolución.
Asi, con altos índices de
inflación la opción entre indexar o no indexar créditos a largo plazo resulta
una falacia. Es indexar o continuar sin crédito. No olvidemos que la mayoría de
los potenciales tomadores de estos créditos hoy también ven que sus alquileres
se actualizan semestralmente, y lo mismo ocurre con quién compra o compró un
departamento a estrenar, su cuota se actualiza mes a mes en base al Indice del
Costo de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción.
Fuente: www.aevivienda.org.ar
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