La adquisición de un
inmueble es, para la mayoría de los mortales un negocio excepcional: la
cantidad de capital que requiere poder hacerlo, suele ser inversamente
proporcional a la cantidad de veces que lo vamos a conseguir. Por eso, no
es raro encontrar personas que, a pesar de la importancia que una decisión como
esta implica, se equivocan en su elección, por falta de experiencia o
información. En esta columna proponemos algunas líneas de razonamiento
para ayudar en la decisión sobre qué tipo de inmueble es el que deberíamos
adquirir en diferentes casos.
En primer lugar debemos
distinguir dos grandes categorías dentro del mismo acto de “adquirir” un
inmueble, en relación a la finalidadde dicha adquisición: por un lado
están las adquisiciones que se hacen para usar uno mismo el inmueble (en esta
columna vamos a referirnos a ellas como “compras”); y por otro lado, están las
adquisiciones que uno hace para colocar o resguardar ahorros, o incluso para
ganar más dinero (a estas las vamos a llamar “inversiones” inmobiliarias).
En efecto, esta distinción es útil, porque es mucha la gente que se equivoca
“invirtiendo” en algo que le pareció bueno para “comprar”, y viceversa.
Como regla general vamos a
establecer que uno debe “comprar” un inmueble según sus gustos y necesidades,
mientras que para “invertir” debe fijarse mejor en los números y condiciones
del negocio. Un típico ejemplo de mezcla nefasta entre estos conceptos,
es la habitual compra de “el lote de los sueños” en un lugar de veraneo, en
donde mucha gente por precios bastante accesibles coloca buena parte de sus
ahorros, a modo de supuesta inversión, hasta que alguna vez se puedan construir
la casa que imaginan, o bien re-vendan el lote a un precio seguramente mayor.
El resultado gran parte de las veces es que nunca terminan construyendo esa
casa, y re-vender el lote a la distancia es más difícil de lo que uno
cree. En Córdoba podemos ver muchas propiedades así adquiridas en las
zonas turísticas, que pasan años e incluso décadas abandonadas.
Sin embargo, y sin irnos a
casos extremos, proponemos algunos tips para tener como guía una vez
que sabemos si lo que queremos hacer es “comprar” o “invertir” en un
inmueble:
Si lo que vamos a hacer es
“comprar” un inmueble para usarlo, el foco de nuestro análisis debe pasar
fundamentalmente por qué es lo que necesitamos, y qué es lo que nos gusta, para
a partir de ahí considerar nuestras posibilidades, y las condiciones de compra
que nos brinda el negocio. En este caso sí caben primero preguntas como
¿me resulta cómodo? ¿tiene linda vista? ¿la ubicación es la que me sirve en
relación a mis actividades y modo de vida?. Una vez respondidas todas las
preguntas de este tipo, sí conviene enfocarnos en comprar algo con esas
características, con las condiciones de venta más favorables a mi
situación. En definitiva, lo que priorizo no es el precio, ni las
condiciones, sino las características que voy a usar (o padecer) durante muchos
años. Y recién en segunda instancia me enfoco en que el negocio sea lo
más accesible a mis posibilidades, o en los gastos de mantenimiento que tenga
el inmueble.
Por otra parte, si lo que
buscamos es “invertir” un determinado capital, hay preguntas mucho más
importantes y objetivas que plantear, que aquéllas que consideran los gustos,
percepciones y necesidades subjetivas. En este caso cuestiones como el
precio en relación a otros bienes equivalentes, el desarrollo o potencial de la
zona donde se ubica, o los gastos periódicos de mantenimiento, son más
importantes que cuánto me gusta, o si es algo que yo particularmente
usaría. Si la inversión buscada consiste en una renta periódica, lo que
hay que analizar es qué demanda tiene ese tipo de propiedad, y qué porcentaje
del precio representa por ejemplo, la renta anual. En cambio si el fin de
la inversión es multiplicar el capital invertido por el revalúo de la
propiedad, lo que hay que considerar además del buen precio es el tiempo de
rotación de la inversión: es decir cuánto tiempo me va a llevar volver a
hacerla líquida. En este sentido, mucha gente comete el error común
de confundir negocios de “fácil entrada” con buenas inversiones: pago
poco, me cuesta poco cerrar el negocio, y me queda muy cómodo el pago… sin
embargo estoy comprando un producto que me será muy difícil vender, sea porque
la facilidad en el pago es ofrecida masivamente por el desarrollista, o porque
compito con mucha otra gente que entró pensando en el mismo negocio. O bien
porque compré algo que me gustaba mucho, pensando que seguramente a cualquiera
le gustaría también comprármelo, y al salir a venderlo me encontré con que las
cosas no eran tal como las imaginé.
En síntesis: las buenas
“compras” de inmuebles suelen definirse por cuestiones más subjetivas, y la
clave es saber qué quiero, qué necesito, qué me gusta. En cambio
las buenas “inversiones” inmobiliarias deben definirse por análisis más
objetivos, que tengan en cuenta las facilidades para entrar y para salir del
negocio.
Fuente: www.elinmobiliario.com
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