En línea con la actividad
económica, desarrolladores y brokers proyectan que el negocio del real state
despegará, definitivamente, en el primer semestre de 2017. Qué balance arrojó
la primera parte del año y cuáles son las perspectivas para los próximos meses.
Los segmentos más dinámicos.
la primera mitad del año y
llegó el segundo semestre. A pesar del fin del cepo cambiario y la unificación
en la cotización del dólar, el acuerdo con los holdouts, el incremento en
escrituración de inmuebles, el lanzamiento de líneas hipotecarias y la
aprobación del blanqueo de capitales que atraería inversiones, los
desarrolladores, brokers y analistas del sector son prudentes para lo que resta
de 2016.
Si bien el clima es positivo
y confían en que hay un enorme mercado por explotar, los altos niveles
inflacionarios, el elevado costo de la construcción en dólares y la falta de un
plan económico claro moderan el ánimo inversor y el cierre de las operaciones.
Se espera que el crecimiento llegue en 2017 a partir de un panorama económico
estable, bajen los costos, se afiance la confianza para atraer a los fondos de
inversión extranjeros y se reactive la demanda interna.
En CABA, según el Colegio de
Escribanos porteño, hubo 15,3% más contratos de compra y venta de propiedades
durante los primeros cinco meses del año (13.950 escrituras) respecto a igual
período de 2015. En mayo -última medición difundida- se cerraron 3.648
acuerdos, 9% más que en abril y 16,5% interanual. “El primer semestre fue un
poco lento pero se siguió adelante con las obras y la búsqueda de nuevos
proyectos. La idea es que empiecen a llegar inversiones y la gente invierta
más. Hay varios grupos que demostraron interés y hay tendencia a querer
invertir más hacia fin de año o principios del que viene”, dice Ariel
Wasserman, director de BW Group.
El gerente Comercial de
Ayres, Martín Fabiani, cuenta que durante la primera mitad del año “se movió de
manera pareja: lotes, oficinas y condominios de vivienda”. En Pilar, la empresa
construye Ayres Vila, lifestyle center que avanza con Vilahaus, cinco módulos
de residencias. Los primeros tres se entregarían en diciembre mientras que los
otros dos, en marzo del próximo año, mes en el que también tendrá finalizado
Skyglass 3, edificio de 90 oficinas con un basamento comercial de 1.500 m2.
Respecto a los sectores
concretando operaciones, Wasserman sostiene que los argentinos están en “un
momento de adecuación a una nueva economía. Lo que es para clase media baja
está más frenado y ABC1 se mueve, pero lento. Proyectos bien ubicados y con
buenas propuestas entusiasman a la gente”. BW Group lanzará a fin de año un
nuevo emprendimiento en Palermo Hollywood: un edificio multifunción con 14.000
m2 de oficinas, parking para 216 autos, locales comerciales y ocho salas de
cine.
En tanto, en la provincia de
Buenos Aires, la tendencia también es superadora: en mayo hubo 8.905
escrituras, cuando en el mismo mes de 2015 se registraron 8.673, aunque muy
lejos aún de las 12.857 durante el quinto mes de 2008. Según el relevamiento,
desde febrero de 2016 las operaciones se mantienen arriba de las registradas en
igual período del año anterior.
Wasserman explica su
experiencia de venta en dos de las obras que tiene en marcha, en Vicente López
(View) y Barrio Norte (The Edge), que desarrolla junto a KWZ. En la primera se
entregaron departamentos durante el primer semestre, pero las ventas “estuvieron
frenadas” ya que, como hay que tomar posesión, se necesita desembolsar todo el
dinero. En tanto, “se movieron más” las operaciones en la otra obra, donde se
puede financiar una parte en cuotas porque las unidades se finalizarán en
octubre.
Dentro del nicho de
productos vacacionales, Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar SA, apunta que
“hay pocas transacciones por parte de compradores finales de lotes
unifamiliares, pero se mueve el mercado de inversores que toman posiciones para
luego construir. Sucede mucho más que antes, sobre todo respecto de quienes
construyen productos multifamiliares. Hay expectativa y consultas pero esperan
a que se definan los nuevos escenarios”. La firma ofrece loteos de productos
unifamiliares en el norte de esa ciudad costera, en los barrios Los Álamos,
Isla del Golf y Tridente. En multifamiliar, tienen el loteo Náyades en el
centro de Pinamar.
Paso a paso
El vicepresidente de la
Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Gustavo Llambías, aporta su
mirada: “El sector ha estado como el país: esperanzado en el cambio de contexto
y con la posibilidad del Gobierno de lograrlo, pero sufriendo los rigores de la
herencia. Con baja actividad en materia de nuevos desarrollos y con
dificultades de venta en todo aquello que no sea excepcional”.
El director Ejecutivo de
Comasa, Bruno Martino, avanza con la construcción de las residencias Vilanova
Haedo, el complejo Vilanova Office y tiene en carpeta lanzar Vilanova Ramos,
Manzana II. Según su experiencia, “hubo una tasa de conversión baja” durante el
primer semestre dado que “el nivel de transacciones fue moderado”, pero se
mantuvo “muy elevado el nivel de consultas”.
Diego Migliorisi, socio
Gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido, puntualiza que las consultas
en todos los segmentos aumentaron 40% interanual: “El mercado va recuperando la
confianza. Pero la lucha contra la inflación es aún una asignatura pendiente”.
Para Graciana Calcavecchia,
gerente Comercial de la constructora CRIBA, “el impulso que pareció tener la
actividad a finales de 2015 como consecuencia de la liberación del cepo no se
vio reflejado en el primer semestre” No obstante, aclara, siguen en marcha los
proyectos que ya estaban lanzados y “hay una buena perspectiva para los que se
están por comenzar, aunque a un ritmo un poco más lento”.
Francisco Altgelt, VP de
Altgelt Negocios Inmobiliarios, destaca que el cambio de Gobierno, el
levantamiento del cepo y la estabilidad del dólar generaron un mayor
movimiento, sobre todo en el mercado del usado: “Reaparecieron los compradores
de los departamentos de hasta 150 m2 y volvió a utilizarse el boleto como
instrumento de pago”.
David Cipolla, director de
la inmobiliaria homónima, detalla que “en lo que respecta a ventas, hubo mucho
movimiento de unidades chicas compradas por inversores, de 1, 2 y 3 ambientes
en Las Cañitas, Palermo, Belgrano y Núñez. También de 3 y 4 dormitorios, donde
familias que venían retrasando el proceso de mudanza lo concretaron”.
El presidente de GNV Group,
Alejandro Ginevra, se muestra confiado: “El segmento de lujo tiene sus pequeños
altibajos pero funciona. Este semestre se vendió como en los últimos años”. El
grupo desarrolla el megacomplejo Madero Harbour, en 8 hectáreas del dique 1 de
Puerto Madero, que comprende residencias (a u$s 7.000 el m2) y cuatro torres
corporativas bajo la marca World Trade Center -dos ya están inauguradas y el
segundo par se entregará el mes que viene con todas sus unidades vendidas salvo
una oficina.
El proyecto incluye áreas
comerciales (en funcionamiento) y un shopping en etapa de presentación de
planos ante el Gobierno porteño para tenerlo listo en 30 meses. El mes próximo
inician las obras para construir Harbour Tower, edificio de 50 pisos con 150
viviendas y amenities de lujo y para 2017 se sumará el inicio de un hotel de
120 habitaciones con residencias operado por una cadena internacional.
Expectativa en alza
Para Llambías, el semestre
actual “será mejor, sobre todo en materia de fijación del rumbo económico y de
confirmación de inversiones”. Pero agrega que “habrá que esperar a 2017 para
ver modificaciones significativas en la operatoria comercial”.
Mario Gómez, directivo de
Colegio Profesional Inmobiliario, acota que las inversiones extranjeras
“volverán una vez recuperada la confianza. En el mundo hay liquidez y la
Argentina es atractiva. El segundo semestre será mejor, pero no la panacea. Hay
que controlar la inflación para hacer accesibles los inmuebles a la demanda
insatisfecha”.
En tanto, Altgelt estima que
la segunda mitad del año “será de transición mientras se acomodan los costos.
La obra pública de infraestructura dará oxígeno a la construcción y eso será un
ancla para el crecimiento económico, donde los créditos hipotecarios jugarán un
rol muy importante”.
Eduardo Inigo, gerente
Comercial de la empresa de grifería sanitaria Piazza, observa que “en el primer
semestre las ventas fueron dominadas por los productos del segmento medio a
alto y en las últimas semanas aparecieron pedidos de cotización de productos
más económicos, relacionados con la obra pública”.
Según Ginevra, se reunió con
fondos de inversión en EE.UU. para tentarlos a que traigan sus capitales al
país: “Están bien predispuestos, esperando el momento oportuno de que se
clarifique la situación y pasen las discusiones por el aumento de las tarifas y
el blanqueo”. Para él, “el mercado se depurará cuando mejore la economía”.
Shaw es más cauto: “Si bien
hay gente que apuesta a que los fondos de inversión inmobiliario se transformen
en un jugador importante, aún es incierto”. El elevado costo de la construcción
es otra de las preocupaciones. “Está muy alto y se dilata el comienzo de
construcción de casas. Están llevando una parte de la actividad del ‘nuevo al
usado’ o del ‘pozo al usado’”, advierte.
Crédito y blanqueo
Los planes para responder al
déficit habitacional que impulsó el Gobierno comprenden la propuesta del BCRA
de implementar créditos hipotecarios mediante una nueva unidad de vivienda
(UVIs) a una tasa de interés que promediará el 5% (ajustable en base al CER),
las líneas del Banco Nación con tasa fija subsidiada del 14% durante los
primeros tres años y la adaptación del Procrear a un nuevo esquema para los
sectores más vulnerables.
Aún sin verse reflejada la
implementación de estas herramientas, en mayo las escrituras con constitución de
hipotecas bancarias en CABA fueron 487, un aumento de 49% en relación a igual
mes del año anterior. En tanto, durante los primeros cinco meses de 2016, los
actos con este tipo de garantías sumaron 1.807, 34,4% más interanual. Si bien
es una participación del 13% sobre el total de operaciones, “aún lejos del pico
de 19,8% observado en los primeros cinco meses de 2012”, destacan desde el
Colegio de Escribanos porteño.
Respecto a la influencia que
implicará la disponibilidad hipotecaria, Llambías opina que “no será inmediata.
Los créditos más interesantes son los nominados en UVIs, pero falta legislación
específica y los niveles de inflación complican las decisiones. Mientras, los
créditos del Banco de la Nación y Procrear ayudan a poner en juego a los sectores
medios y medio bajos. A partir de 2017, se vería un impacto, en especial en
áreas del GBA y del Interior”.
Dentro de los sectores de
vivienda media y económica, Ginevra evalúa que “hay muchísimo por crecer. Las
líneas del Nación son más acordes al momento actual y el plan con las UVIs será
el próximo paso de financiamiento, también para inversiones en firmas de seguro
o plazos fijos”.
A su vez, Matías Santoro,
CEO del grupo FBA, que realiza crowdfunding inmobiliario, puntualiza que “los
desarrollos crecerán en áreas secundarias, aunque muy bien comunicadas, como
San Cristóbal, Parque Patricios, Boedo y Villa Crespo”.
Pero Fabiani advierte la
urgencia de controlar las variables económicas: “Los créditos deberían
influenciar positivamente las ventas de propiedades en desarrollo. Pero debe
bajar la inflación y las tasas de interés”. Shaw coincide: “Estas herramientas
están muy bien pensadas para el largo plazo. Pero en el corto no generará mucha
actividad ni ayudará a solucionar el enorme desafío de falta de vivienda”.
Otra de las claves es la
captación de fondos a partir del blanqueo de capitales promovido desde el
Gobierno. “Seguramente los capitales querrán invertir en el sector”, augura
Ginevra. Para Llambías, “el sistema para el desarrollo inmobiliario que
habilite a sinceramientos a tasa 0 no es de inversión directa, sino que
requiere de un vehículo como los fondos comunes de inversión, que tienen
importantes requisitos formales y de gestión que no están al alcance de la
mayoría de los desarrolladores”. Y respecto a la posibilidad de inversión
directa en inmuebles existentes de gente que blanquee pagando la tasa prevista,
“el impacto real dependerá del grado de aceptación que tenga esta modalidad”.
“El blanqueo genera
expectativas, pero no sabemos cuáles serán los resultados concretos porque
todavía no está la reglamentación. En principio no está pensado para alentar la
construcción y la generación de oferta de vivienda”, critica Shaw. Martino suma
su mirada: “Se espera la vuelta del inversor a roles significativos de manos
del blanqueo de capitales. Los primeros gestos de los créditos hipotecarios
pueden verse dentro de 2016, aunque el volumen pasará a ser considerable recién
en 2017”.
Fuente: www,prensarealestate.com
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