El valor gravable estimado
de la propiedad al comienzo del 2016 muestra que el mercado inmobiliario de
Miami-Dade ha tocado una nueva cota máxima, con un crecimiento de 8.6 por
ciento a nivel de todo el condado.
La zona de Brickell es una
de las más activas en nuevos proyectos. Miami agregó unos $490 millones en
nuevas construcciones en el 2015.
El valor de las propiedades
aumentó 8.6 por ciento en Miami-Dade al comienzo del 2016, con $5,000 millones
en construcciones nuevas que han impulsado los ingresos por concepto de
impuestos a nuevos niveles y permitido a gobiernos locales aprovechar la
situación para el presupuesto del próximo año.
En todas las jurisdicciones
locales hubo aumento en el valor gravable de las propiedades, con North Miami
Beach al frente con un alza de 16.6 por ciento y Virginia Gardens en último
lugar con apenas un crecimiento de 0.3 por ciento.
Las cifras también detallan
el auge de construcciones a lo largo de la costa del condado: Miami Beach
registró $1,200 millones en nuevas construcciones al comienzo del 2016, un
aumento considerable en comparación con unos $270 millones en el 2015. Aunque
Miami Beach fue el líder en nuevas construcciones este año, Miami no se quedó
muy atrás, con $1,000 millones. Miami agregó unos $490 millones en nuevas
construcciones en el 2015.
Pedro García, el tasador de
la propiedad del condado, un cargo de elección, emitió un comunicado en que
alabó las cifras como una señal de la continua expansión en momentos que el
mercado de bienes raíces muestra señales de desaceleración.
$5,000millones se agregó en
Miami-Dade en nuevas construcciones al comienzo del 2016
“El auge de la construcción
visible en todo el condado todavía no ha llegado a su punto más alto”, dijo
García, “y seguirá este crecimiento”.
El valor de las propiedades
sobrepasó el pronosticado 6.5 por ciento de crecimiento en el presupuesto de
Miami-Dade. El aumento a nivel de condado, combinado con un alza de 6.2 por
ciento en las zonas no incorporadas de Miami-Dade, provocarán a su vez un
aumento de salario de 4 por ciento, por concepto de aumento en el costo de
vida, para miles de empleados sindicalizados del condado.
El aumento de sueldo está
vinculado a cierto nivel de alza del valor de las propiedades que el alcalde
Carlos Giménez negoció con cinco sindicatos de Miami-Dade en el 2014, cuando el
condado enfrentaba un déficit de presupuesto y quería diferir costos. Si los
cinco sindicatos restantes aprueban el mismo acuerdo en las negociaciones que
adelantan en estos momentos, eso podía costar al condado unos $24 millones en
el 2017, según la oficina de presupuesto.
Giménez aplaudió en un
comunicado las nuevas cifras, que se anuncian sólo tres meses antes de
enfrentar la reelección en agosto. “Siempre estamos buscando formas innovadoras
de controlar los costos y concretar ahorros que puedan usarse para reanudar y
mejorar servicios de una manera eficiente y fiscalmente responsable”, dijo el
alcalde.
El impuesto calculado sobre
el valor a las propiedades de Miami-Dade combina inmuebles por un valor de $250,000
millones, unos $4,000 millones más que durante su punto más alto en 2008,
cuando el mercado se encaminaba hacia una desaceleración brutal. Desde el punto
más bajo del mercado de la vivienda en el 2011, se ha recuperado
aproximadamente $63,000 millones en valor, dijo García.
Esos valores son
preliminares, de manera que las cifras definitivas probablemente cambien antes
que la oficina de García emita los números finales el 1 de julio. Este aumento
generalizado en el valor de las propiedades pudiera presionar a los
funcionarios electos a reducir la tasa del impuesto a la propiedad, puesto que
un mayor valor hace aumentar la factura fiscal de los propietarios de viviendas
aunque la tasa siga igual. Los gobiernos generalmente fijan la tasa tributaria
en el verano, antes del año presupuestario, que comienza el 1 de octubre.
Para el sistema escolar de
Miami-Dade, el valor de los inmuebles aumentó 8.1 por ciento, a $283,000
millones. Como el distrito tributario fiscal ofrece más exenciones que el
distrito del sistema escolar, la base impositiva del condado es más baja que la
del distrito escolar y por lo general tiene una tasa diferente. Alberto
Carvalho, superintendente escolar de Miami-Dade, dijo que las fórmulas de
financiación del distrito significa que no se beneficiará del aumento en los
ingresos por concepto del impuesto a la propiedad porque la asistencia
financiera estatal se reducirá para compensar esa alza.
“Cuando una aumenta, la otra
baja”, dijo. “Para la Junta Escolar no hay un impacto material”.
Cindy Lerner, alcaldesa de
Pinecrest, dijo que el aumento de 6.6 por ciento en su ciudad no es suficiente
para compensar el alza de los gastos municipales. “No es suficiente para hacer
frente a las necesidades de infraestructura”, dijo. “Y no recibimos nada de la
Legislatura de la Florida”.
Los valores reportados deben
reflejar lo que vale la propiedad al 1 de enero del 2016. El alza viene de los
aumentos en el valor de las propiedades ya construidas más del aumento en el
valor gravable de nuevas construcciones.
El valor gravable determina
la cantidad de dinero que pagan los propietarios en la factura que recibirán
más adelante este año, sobre la base de tasas fijadas por los gobiernos locales
en los próximos meses. Estos valores no están al día con las condiciones del
mercado, que han dado señales de un enfriamiento de la demanda y una
desaceleración general en las ventas. En el primer trimestre del 2016, la venta
de viviendas en Miami-Dade bajó 8.9 por ciento, según la Asociación de Realtors
de Miami.
Entre las cifras
significativas del informe están, a saber:
En todo el condado,
Miami-Dade agregó $5,000 millones en nuevas construcciones al comienzo del
2016, en comparación con sólo $2,800 millones en nuevas construcciones al principio
del 2015.
La pequeña localidad de El
Portal ocupó el primer lugar en el aumento del valor de la propiedad, con un
alza de 13.8 por ciento en el valor gravable de las propiedades existentes, que
ahora valen un total de $130 millones. En un cercano segundo lugar quedó el
distrito tributario de Normandy Shores, dentro de Miami Beach (un alza de 12.3
por ciento) y en tercer lugar quedó Bay Harbor Islands, con un aumento de 10.9
por ciento.
Si los propietarios demuelen
más propiedades de las que se construyen, la cifra de nuevas construcciones se
considera negativa.
Varias jurisdicciones
registraron nuevas construcciones negativas en el 2015, pero la tendencia de la
demolición parece haberse reducido considerablemente en el 2016. Sólo Bal
Harbour terminó con un déficit de edificios, con una cifra negativa de $1
millón en nuevas construcciones. Varias otras municipalidades no registraron
nuevas construcciones: El Portal, Indian Creek, Surfside y Virginia Gardens.
Las áreas no incorporadas de
Miami-Dade –propiedades fuera de límites municipales que dependen el condado
para los servicios– tuvieron un alza de 6.2 por ciento en el valor gravable,
mejor que un pronóstico de 5 por ciento.
Entre los diferentes
distritos fiscales que financian los servicios del condado, el distrito de
bibliotecas tuvo el mayor aumento, 9 por ciento, en comparación con un
pronóstico de 6.5 por ciento.
Fuente: www.resmallc.com
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