ARGENTINA – Estos últimos
años de cepo, inflación alta y relativa pesificación del mercado, además de
poner a prueba el ingenio y la creatividad de los desarrollistas en un mercado
retraído, han permitido ver nuevas posibilidades de ganar dinero a través de la
inversión inmobiliaria, o por lo menos preservarlo de mejor manera que a través
de otras inversiones financieras.
Una de ellas es la compra de
inmuebles en planes de financiación en cuotas en pesos ajustables por
diferentes maneras de medir la inflación. En Córdoba por ejemplo, es muy común
encontrar planes de financiación de entre uno y tres años aplicando este sistema,
para emprendimientos en construcción. En un principio estos planes fueron
concebidos como un modo de facilitar la compra para consumidores finales. Pero
si analizamos los resultados de la inversión, nos encontramos con que el
sistema se convirtió en un interesante negocio de inversión.
La clave del negocio está en
que en el peor de los casos, la entrega inicial que se paga, y cada cuota que
se va abonando, van quedando congeladas y atadas al precio histórico, mientras
que el valor del inmueble que se adquirió, va aumentando en su totalidad
también al ritmo de la inflación (o incluso a un ritmo mayor, ya que los
precios se retrajeron bastante en 2011-2012, y tienden a subir más que la
inflación general). En el peor de los casos, lo único que se ajusta es cada
cuota que se va abonando, pero mientras más inflación hay, más se actualiza el
capital total del negocio, que es el inmueble que se adquirió. El panorama
mejora sensiblemente cuando el precio del inmueble también se revalúa, sea por
el avance de obra, o porque se compra en un momento como este en que los
precios están retraídos por la baja demanda general.
Consideremos un ejemplo
simple: tomemos un supuesto inmueble adquirido hace exactamente 24 meses a un
precio en pesos de $ 440.000. Sigamos suponiendo que el comprador hizo una
entrega inicial de $ 200.000, y financió el saldo en 24 cuotas ajustables por
inflación, la primera de ellas de $ 10.000. Si aplicamos un ajuste mensual
(también hipotético) del 2,5%, al abonar la última cuota tiene una inflación
acumulada del 57,5% sobre el valor de la primera, es decir, estará pagando una
cuota de $ 15.750, sensiblemente superior que la anterior. Sin embargo, el
inmueble también se valorizó en ese período (nominalmente, por efecto de la
inflación) un 57,5% en pesos, es decir que hoy a precios de mercado estará
valiendo unos $ 695.000.
Y si comparamos lo efectivamente pagado en este plan
hipotético nos encontramos que contando la entrega inicial, más cada cuota con
su ajuste, el comprador ha terminado recién hoy de pagar la suma total de $
509.000,00. Es decir que además del ajuste en el valor del capital, ha
terminado ganando una rentabilidad del 36% sobre el dinero que fue poniendo
durante dos años. Desafío a agentes inmobiliarios o inversores habituales a confrontar
estos precios con valores reales de operaciones efectivamente realizadas en
estos últimos años.
El resultado final con este
tipo de planes, siempre da que más allá de la mayor inflación los aportes en
pesos siempre se van actualizando igual o mejor que la misma. A veces el
público general escapa a estos planes, por el temor al monto final al que se
van las cuotas. Sin embargo, en estas operaciones sin interés, y con sola
actualización, se obtiene siempre y sin excepción un negocio con buena rentabilidad
para colocar excedentes mensuales en pesos.
Fuente: www.elinmobiliario.com
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