Dos proyectos para el acceso
a la vivienda compiten entre sí: Sturzenegger desde el BCRA propone actualizar
el crédito por inflación, en cambio el plan de Melconian toma como referencia
la evolución salarial. En qué contexto inflacionario resulta más beneficioso el
primero o el segundo.
El sistema financiero
asiste a una feroz competencia entre diferentes bancos, en la
que cada uno quiere mostrar que es el mejor a la hora de ofrecer créditos
hipotecarios.
Es como si se hubiesen
despertado de golpe, luego de años de una virtual parálisis.
Los principales referentes
ahora no quieren perder ni un metro en la carrera por
acaparar la mayor cantidad de solicitudes para financiar
viviendas de la clase media.
Como "sponsors",
aparecen dos peso pesados del equipo económico, que parecen no
estar en la mejor de las sintonías.
Se trata de Federico
Sturzenegger, titular del Banco Central, y de Carlos Melconian, al frente
del Banco Nación.
1. El primero (BCRA) propone créditos cuyas cuotas se
van actualizando por índice UVI, que varía en función del índice de precios al consumidor.
2. El segundo (Nación),
ofrece los préstamos "Nación Tu Casa": tasa fija los primeros
tres años y luego cuotas que se actualizan en base a la evolución de
los salarios.
En tanto, hay catorce bancos,
públicos y privados, que han adherido al Plan ProCreAr, lanzado en
forma conjunta con Anses.
Operativo "recupación
del ladrillo"
Con estas iniciativas, el Gobierno intenta reactivar un mercado que
quedó casi desactivadoallá por 2011, cuando el cepo cambiario dejó
sin "lubricante verde" a un sector que históricamente se manejó con
divisas estadounidenses.
Esto, sumado a otros
factores, como las elevadas tasas de interés de los
créditos, unmercado cambiario desdoblado, la caída en el nivel de expectativas
y un blue disparado que -al ser tomado como referencia- amplió la brecha entre
los precios de las viviendas (en dólares) y la cantidad de salarios (en
pesos).
El freno a la actividad ha
sido tal que puede explicitarse a partir de un puñado de cifras:
-En julio de 2011 -previo
al cepo- se otorgaron hipotecas por el equivalente a 1.110 departamentos de
65 metros cuadrados en Capital Federal.
-En julio de 2015, es decir,
cuatro años después, esa referencia se redujo a 330 unidades.
¿Cuál de los hipotecarios
conviene?
A muchos interesados en hacerse de un crédito para la vivienda,
el actual panorama -signado por la multiplicidad de propuestas- los lleva al dilema sobre cuál
elegir.
Por lo pronto, aparecen
algunas características que llevan a que se dé una depuración natural,
como ser:
1. Precio máximo de compra:
-Sistema UVI: ronda los u$s160.000.
-Alternativa Banco
Nación: se eleva hasta los u$s180.000.
Con este nivel de tope quedan
fuera de rango aquellas viviendas que superan los 65 metros
cuadrados y que están ubicadas en zonas Premium (como
Barrio Norte, Palermo, Belgrano).
2. Monto tope a financiar:
-Sistema UVI: cubre
cerca del 55% del total.
-Alternativa Banco Nación:
se eleva a casi el 80%.
3. Ingresos mínimos
requeridos:
-En ambos casos el máximo es
del 30%.
4. Ajuste de las cuotas:
Este el punto que más
es tenido en cuenta por quienes solicitan un crédito y, por cierto, el que
requiere un poco más de análisis.
¿Por qué? Porque en una de
las propuestas la cuota inicial es muy baja pero luego comienzaa subir (UVI)
mientras que en la otra arranca muy alta pero luego se mantiene por tres
años. (Nación).
Sistema UVI, para un
préstamo de u$s100.000:
-La cuota inicial será de $10.500.
-Comenzará a subir desde el segundo
mes.
-Se elevará en base a la variación
de precios IPC.
-El ingreso familiar debe
rondar los $35.000.
En tanto, para el sistema
del Banco Nación, mismo préstamo de u$s100.000:
- La cuota inicial ronda los $21.500.
- Se mantendrá constante por 36
meses.
- Luego subirá en función
del CVS (Coeficiente de Variación Salarial).
- El ingreso familiar debe
ser de unos $72.000.
A simple vista, se observa
que el primer sistema (UVI) se presenta como mucho más
accesible que el segundo ($10.500 versus $21.500).
Sin embargo, le juega
en contra el hecho de que los pagos mensuales comienzan aincrementarse en
función del alza del nivel de precios.
Resulta clave, entonces,
conocer el "break-even" de ambos sistemas. Es decir,
el punto en el que se igualan el valor de los pagos
mensuales.
En otras palabras, cuál es
el nivel de inflación a partir del cual deja de ser
más redituable la propuesta del Banco Central y pasa a ser más conveniente la
del Nación.
Para ello, vale plantear dos
escenarios:
1. Inflación
"moderada":
-Un 32% para el próximo
año.
-Un 22% para el siguiente.
-Un 22% para el tercero.
Las cuotas serían
las siguientes:
-La nº12: $14.000.
-La n°24: $17.500.
-La n°36: $19.700.
Conclusión: de darse este
contexto inflacionario, al cabo de los tres primeros años, la
cancelación mensual se mantendrá por debajo de la fijada por el Banco Nación ($21.400).
La conclusión, entonces, es
que resulta más conveniente el sistema UVI.
2. Inflación más alta
-Un 40% para el próximo
año.
-Un 30% el siguiente.
-Un 25% el tercero.
En este caso, las cuotas
serían:
-La nº12: $15.200.
-La n°24: $20.400.
-La n°36: $26.100.
En este contexto
inflacionario, pasa a convenir el sistema del Banco Nación.
Nueva propuesta Procrear
Recientemente la Anses firmó con un conjunto de bancos la
implementación y el desarrollo de programa Procrear "Solución Casa
Propia".
Las entidades que se han
sumado a la iniciativa oficial son Banco Provincia, Banco Ciudad, Banco de
Córdoba, Patagonia, HSBC, Itaú, Macro, Santander, Supervielle, Credicoop, BBVA
Francés, Hipotecario y Galicia.
El programa combina un subsidio
no reembolsable del Estado, ahorro familiar y un crédito hipotecario bancario
ajustado por UVI.
El monto máximo del
valor de la propiedad seleccionada deberá ser de hasta $1.500.000, es
decir unos u$s100.000.
Los beneficiarios deben ser
empleados en relación de dependencia, trabajadores independientes y
monotributistas entre 18 y 55 años.
La iniciativa apunta a
aquellos que buscan adquirir una vivienda única, familiar y de ocupación
permanente.
El subsidio Procrear es
de $200.000 para viviendas de hasta $1 millón, para un
solicitante sin hijos o sin menores a cargo.
Ese beneficio se amplía hasta
los $300.000 para inmuebles de hasta $1.000.000 para
personas con hijos o menores a cargo.
En cuanto al financiamiento,
es de hasta 80% del valor de la tasación o de compra del
inmueble.
Los plazos del crédito son
hasta 20 años, tasa fija real del 4,9% anual y
cuota ajustable por UVI.
El monto ahorrado que deberá
integrar el beneficiario es de al menos 10% del valor de la propiedad
(para bienes de hasta $1.000.000) y de 15% (para viviendas de hasta
$1.500.000).
La relación cuota y
salario puede ser hasta 25% de los ingresos netos del
solicitante y/o grupo familiar.
Los beneficiarios que
califiquen tendrán 60 días para hacer el trámite
bancario y dispondrán de 6 meses para concretar la operación de compra y
acceder al crédito.
En el momento de la
escrituración, recibirán el dinero proveniente del subsidio
estatal.
La "ley Cobos"
En forma paralela, el Congreso aprobó la denominada "ley Cobos", orientada
a la generaciónde préstamos hipotecarios.
Al defender su proyecto, el
legislador brindó el ejemplo de una persona que concurre a un banco con $13.000 (valor
aproximado del metro cuadrado de construcción).
"Le van a ofrecer guardarlo en
una caja de ahorro en pesos, en una en dólares, o una caja de ahorro en metros cuadrados",
ejemplificó Cobos.
"Si elige esa última
opción, estará comprando un metro cuadrado. De acá a 1 año, 2 o 10
podrá mantener ese valor del metro cuadrado de construcción actualizado",
expresó.
"En el caso de un
préstamo hipotecario, se ajustará de modo tal que la cuota no se le escape
al salario. En caso de ocurrir, el deudor puede redefinir la cantidad
de pagos faltantes", añadió.
Si la cuota se eleva en
más de un 10% con respecto a la variación del índice salarial,
quien solicitó el crédito podrá extender el plazo de cancelación,
de modo tal que la cuota no supere el 30% de los ingresos.
En relación con las UVI (Unidades
de Vivienda):
-Tienen un valor inicial en
pesos que equivale a la milésima parte del valor promedio del metro cuadrado
construido.
-De este modo, 1.000
UVI serán iguales a un m2.
-Este coeficiente es publicado todos
los meses por el INDEC.
- Las UVI pueden adquirirse en bancos y
posibilitan que se puedan constituir depósitos encaja de ahorro, plazos
fijos o incluso adquirir bonos por dos años.
A partir de estos datos,
aquellos que están interesados en obtener un crédito hipotecario cuentan con
mayor claridad sobre cuál elegir.
Claro que mucho dependerá de
la confianza que tengan en el actual Gobierno y en sus capacidad concreta para paliar
la inflación.
Si piensan que así será, las UVI de Sturzenegger serán
el sistema elegido. Si creen que no, los de Melconian se presentan como
más favorables.
Fuente: www.iprofesional.com
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