Gustavo Ortolá, titular de
GO Real Estate, con más de 15 años de experiencia como desarrollador
inmobiliario analiza las dificultades actuales del negocio, el proyecto de
crecimiento de la empresa de Eurnekian, con quien trabaja, en el real estate y
el futuro del fideicomiso frente a la apertura del mercado de créditos.
¿Por qué está difícil el
desarrollo inmobiliario en las condiciones actuales?
Está difícil porque los
precios son viejos y los costos nuevos. Es una cuestión de productividad:
cuánto cuesta producir versus lo que vos obtenés por eso. Esa ecuación está
cada vez más complicada en términos de resultado final. En el real estate, son
procesos de largo plazo entonces se complica aún más. Pueden pasar 4, 6 u 8 años
desde la concepción de un proyecto hasta la entrega. Hoy estamos con márgenes
muy exiguos entonces lo que se busca es contraponer eso con el volumen de
producción. Así contrapesas menos margen con más volumen. Pero al mismo tiempo
la demanda está estancada. La década pasada fue protagonizada por la inversión
especulativa en real estate; gente que tenía dinero e invertía. Ese actor ya no
está más. Hoy el comprador es más parecido al comprador genuino es decir que
necesita tener crédito. Estamos en una situación de buen aroma pero muy
complicada a la vez. Digo de buen aroma porque los desarrolladores creemos que
las decisiones que está tomando el gobierno son duras pero que van a mejorar la
economía.
¿Esta situación hace que
muchos desarrolladores no lancen sus proyectos?
En el desarrollo el timing
es fundamental. En este contexto uno va estirando un poco más la etapa
preliminar, los estudios previos al lanzamiento.
Estás trabajando con
Eurnekian ¿Por qué se mete en real estate?
La Corporación América es un
grupo muy activo que tiene distintas unidades de negocios. En algunas de esas
unidades tiene activos de muy gran valor. Por ejemplo, las tierras que están
adosadas a la bodega en Neuquén que están en pleno Vaca Muerta. También tierras
en Córdoba y en Rosario, oficinas con espacios remanentes, aeropuertos. Antes
el negocio no estaba presente pero ahora se están analizando varios casos muy
interesantes.
¿Cómo puede incidir el
aumento de los servicios y los sueldos en los precios de los inmuebles?
El precio de las cosas tiene mucho que ver con los costos de producirla. Cuando
los costos suben a la larga los precios tiene que subir. El tema es si el
mercado puede validar esa suba de precios. Además la argentina está desfasada
en precio con respecto a otros países de Latinoamérica. Por otra parte, cuando
crezca el crédito hipotecario sube el precio porque a la misma oferta hay más
demanda.
¿Con el crédito hipotecario
se termina el fideicomiso al costo?
El fideicomiso de costo deformado lo que hace es trasladar las ineficiencias
del desarrollador a los compradores. Es decir como el costo se reparte entre
los compradores el desarrollador sentía que no tenía que ser tan eficiente. En
resumen, el negocio no era tan lindo como pintaba. Por eso ahora se habla de
costo cierto. Yo creo que el fideicomiso debería ser superado por precios
cerrados y si no hubiera inflación, sin ajuste. Hay que pensar en el mercado
ideal con créditos hipotecarios y precios cerrados y reales. Es el mundo al que
todos aspiramos.
¿Qué está pasando en las
provincias?
Fue cambiando mucho el
comprador. Antes compraba en la ciudad más importante de la región. Hoy todas
las ciudades están teniendo su desarrollo. El perfil de los que han invertido
en los últimos años que están ligados al campo, son personas que les gusta ver
crecer su emprendimiento, mostrarlo, tocarlo que lo vea el amigo. Eso está
pasando en Rosario, Córdoba Villa María, Marcos Juárez, Paraná, etc.
En el interior se conseguía tierra con menos incidencia entonces se pudo
desarrollar más. Pero Polos como Hudson, Zárate, Escobar, Pilar son zonas que
están recogiendo inversión porque hay muchos proyectos en carpeta. Siempre el
desafío es lograr inventar zonas que generen un polo de atracción. El desafío
es llegar con baja incidencia y ver la posibilidad de vender con un precio más
elevado.
¿Qué necesita un
desarrollador para hacer un producto?
El desarrollador es un bicho
muy extraño. Es un Frankenstein. Las entrañas son taylorianas: tiene que ser
organizado y metodológico. También tiene que ser smithiano porque tiene que
conocer los datos de la economía y además tiene que tener una pata kotleriana.
Kotler es el padre del marketing y hoy hay mucho de comunicación y
conceptualización en el desarrollo inmobiliario. Pero, como siempre digo,
nosotros vendemos promesas. Eso es lo más difícil. Hay que ser intuitivo
creativo. También tenés que poder captar dinero y por supuesto, tener un
conocimiento profundo del cliente en cada lugar.
Muchos dicen que el mercado
se va a limpiar. ¿Qué opinás?
Sí, el mercado se va a
quedar con los desarrolladores profesionales. Yo lo que estoy viendo es la
integración vertical de los procesos. En Córdoba hay una exageración de esto
que es que los desarrolladores son hasta dueños de las canteras. Es cierto que
cuanto más abarcas menos especialista sos. Yo veo que en el futuro, está forma
de trabajar lleva a modelos de grandes empresas.
¿Hacia dónde va la ciudad?
El tema es minimizar los
traslados. Cada vez se tiende más a eso. El fenómeno del country ha generado
polos de oficinas y compras para que la gente no se traslade. Hoy la tendencia
es resolver la vida en un mismo lugar. No sé si la Ciudad de Buenos Aires tiene
muchos espacios para lograrlo, es decir, para construir emprendimientos de usos
mixtos que favorezcan el traslado peatonal pero hay zonas como la zona sur que
están yendo hacia allí.
Fuente: www.zonaprop.com
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