Está sorprendiendo a muchos,
pero era una historia anunciada. Las ventas de condominios de lujo en
pre-construcción en el area de Brickell y Dowtown se están
paralizando.
Hace 3 años ya se podía proyectar esta
situación. En los análisis realizados por INMSA durante 2012,
establecimos que a partir del 2015, la demanda iba a reducirse drásticamente
por el ingreso al mercado de los nuevos edificios terminados. La zona
había tenido un exceso de demanda, que hizo subir los precios en un plazo corto
a niveles casi irracionales y que multiplicó el lanzamiento de nuevos
proyectos.
Esto hace que hoy se ofrezcan departamentos en
torno a 6000 dólares el metro cuadrado que aún no se han construido
cuando el mismo tipo de activo terminado y a estrenar cuesta ser vendido a 4000
dólares el metro.
Por eso, la recomendación de ese momento, fue
comenzar a desinvertir en ese tipo de activos que habían sido adquiridos
durante 2009 y 2010. Visualizamos que a partir del 2015 sería muy difícil
desinvertir.
En ese momento anunciamos que nuestras
proyecciones indicaban que con el ingreso de los primeros proyectos terminados
en el área, iba a empezar a producirse una importante sobreoferta, un
descenso de las ventas y fuerte presión por corrección de precios.
La zona más renombrada de Miami ha sido siempre
muy atractiva para compradores extranjeros y muchos argentinos argentinos
fueron tentados para invertir. Brickell es la puerta de ingreso a la
construcción Premium de Miami y como tal ha sido un muy buen negocio durante
muchos años. Pero hoy la situación es diferente, aunque a los
desarrolladores y brokers locales les cueste reconocer que esta tendencia
ya es un hecho, que dia a día se acentúa.
Esto recién empieza y serán 3 o 4 años de
corrección de precios dado que ingresarán en los próximos 3 años cerca de
10.000 nuevas unidades a estrenar y hoy el mercado apenas absorbe un poco
mas de 1000 al año, es decir, mucho menos de las 2000 que hay en stock.
En este contexto, es posible que la mayoría de
los inversores que ingresaron a partir de 2014 tengan que sufrir una pérdida de
al menos 30% del valor de adquisición si desean vender el inmueble al momento
de su escrituración, como es práctica de muchos inversores. Esto se debe
a que el actual valor es un 20% menor al que compraron y a eso se debe sumar
los costos de compra y venta que suman otro 10%.
Una vez más, se puede observar cómo el mercado
residencial de lujo de Miami principalmente Brickell - Downtown genera
burbujas en menos de 3 años, situación que no sucede en otras partes del
mundo. Esto es producto del marketing de los desarrolladores y el fuerte
incentivo a la venta de pre construcción con elevadas comisiones a los brokers
que hoy, dado el freno de ventas, llega, en algunos casos, al 12%.
Esta situación demuestra una vez más que la inversión en Real Estate no debe
regirse por el equivocado pre-concepto de que lo más importante es la
locación. En la mejor locación, se puede ganar mucho dinero o perderlo
también invirtiendo en el momento incorrecto. La fórmula no pasa por la
locación, pasa por el timing. Ingresar en el ciclo donde los inmuebles
sufrieron una fuerte corrección y salir en el momento donde se ve que
recuperaron valor.
Aún los activos clase A –Premium– en las mejores
locaciones del mundo pierden su valor y están sujetos a burbujas como
éstas.
Hoy no es negocio invertir en Brickell, pero sí
lo es hacerlo en el resto del mercado residencial domestico de EEUU para
usuarios finales de clase media. Este tipo de activo está en pleno
proceso de recuperación y tiene por delante aun varios años de recorrido debido
a las restricciones que aun existen para acceder a préstamos
hipotecarios. Nuevamente, la clave es entender cuándo entrar al mercado y
cuando salir.
Fuente: www.apertura.com
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