Prensa Real Estate entrevistó
a Pablo Manes Marzano, director de Advisory and Transaction (Transacciones
y Consultoría) de CBRE Argentina. A continuación, su visión de la realidad
actual del mercado y algunas proyecciones.
PRE: Cómo ve usted el
mercado ante la reactivación que está viviendo Argentina? Cómo afecta esto al
mercado de compraventa y de alquiler de inmuebles corporativos?
PABLO MANES MARZANO: Resultó
muy importante para el posicionamiento de la Argentina el Foro Internacional de
Inversión y Negocios desarrollado en Buenos Aires en septiembre de este año.
Veremos cómo y en cuánto tiempo se ven los resultados. El mercado de real
estate no funciona aislado, y es por consiguiente parte de un
proceso ligado a la economía del país y a la confianza que podamos generar
internamente y hacia el exterior.
La nueva incorporación de
Argentina al mercado global ha generado un mayor movimiento del mercado
corporativo, el cual se encontraba rezagado desde hace unos años en algunos de
sus sectores. Este movimiento liderado por la demanda requiere respuesta a sus
necesidades de crecimiento en un plazo menor al tiempo que le lleva al mercado
aumentar el stock.
Al no haber habido en los
últimos tiempos una previsión ante un posible crecimiento de esta demanda,
deviene en que los desarrollistas de edificios corporativos no puedan responder
a tiempo y es por ello que nos estamos encontrando con una situación de
reducción de vacancia por falta de stock y suba de valores locativos. Esta
situación, afectará también a la compraventa de este tipo de inmuebles por la
valuación del negocio en sí.
PRE: Cómo ven ustedes
el movimiento de la demanda de inmuebles corporativos este año y que proyección
consideran para el año próximo?
PMM: Este año no se ha
generado el movimiento que se preveía hacia fines del año pasado, sin embargo
ha mejorado respecto al 2015, y esperamos para el año 2017 un mayor
movimiento de la demanda en el cual ya estamos trabajando. De todas
maneras y tal como expresamos en el punto anterior, el aumento de demanda
debería tener su contrapartida en la oferta. No pensamos únicamente en el 2017.
Este tipo de negocios se analiza a largo plazo y por lo tanto la mejor
situación será lograr un crecimiento constante. Esto permitirá a los
desarrollistas y a las empresas acompañar ese crecimiento con una estrategia a
largo plazo.
PRE: Cuáles son los
requerimientos en estos momentos de las empresas que llegan a CBRE para hacer
una re-locación de sus oficinas?
PMM: Los servicios que
brinda CBRE son requeridos generalmente por grandes corporaciones
multinacionales con requerimientos que se replican en el resto de las ciudades
más importantes del mundo. Eso nos lleva a trabajar cada vez más en equipo con
nuestras áreas de Project y Enterprise Facility Management.
Las empresas multinacionales
tienen varios focos de atención al momento de definir sus requerimientos. Los
puntos en común que a su vez forman parte de la matriz de decisión en la
elección de las oficinas las dividimos en externas e internas, siendo las
primeras entre otras la ubicación, seguridad de la zona, infraestructura de
servicios y medios de transporte. Las internas refieren a la seguridad
edilicia, sistemas de incendios, escaleras de escape, aire acondicionado,
grupos electrógenos, cocheras, certificación Leed y eficiencia de planta entre
otras.
Uno de los puntos relevantes
que estamos analizando con mayor fuerza refiere a los costos de la operación de
esos espacios de oficinas. Muchas veces se comete el error de medir y comparar
únicamente las rentas en la búsqueda de la mejor alternativa olvidando la
operación del edificio, que al final del día termina teniendo un impacto muy
importante en el presupuesto.
PRE: Hablando del
segmento industrial y logística: considera que la actual oferta satisface
a la demanda en cuanto a cantidad y a tipo de proyectos ofrecidos?
PMM: el mercado
industrial y logístico también se encuentra atado a la economía del país. El
sector industrial llevará su tiempo y vemos que se van consolidando las zonas
ya existentes. El segmento logístico posee tiempos más cortos para la
generación de stock y puede acompañar de mejor manera a la demanda en momentos
de crecimiento. Actualmente la demanda se encuentra satisfecha por el nivel de
vacancia existente. Sigue firme la consolidación de la zona norte.
PRE: El área de
investigación y research de CBRE incluye varios segmentos del mercado, entre
ellos oficinas y logística. Qué zonas y cuáles productos consideran ustedes que
serán las próximas oportunidades del mercado en esos segmentos?
PMM: La Ciudad de
Buenos Aires continúa impulsando el Distrito en Parque Patricios pero ahora con
el apoyo de las inversiones privadas. Esto genera mayor interés en todas las
partes involucradas en el crecimiento del sector. De todas maneras, vemos que
varios desarrollistas mantienen la idea de anclar un locatario al proyecto
antes de comenzar la inversión inicial y esto limita sin dudas la cantidad de
interesados.
Otra ubicación que necesita
el impulso para el segmento corporativo es el barrio de Palermo. Este, si
bien se encuentra en desarrollo desde hace varios años, no agota
aún los requerimientos de grandes corporaciones por la poca oferta
dispuesta para grandes plantas y que cumplan con los requerimientos acordes a
sus estándares.
Hay nuevas licitaciones de
espacios y obras previstas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que
darán un mayor valor no solo al sector afectado directamente por esa licitación
u obra pública, sino a los sectores cercanos que se irán transformando con el
tiempo en espacios de mayor valor.
El área logística se
encuentra muy asentada sobre la zona Norte de Buenos Aires. Creemos que el
crecimiento de la misma será a partir de la extensión hacia el Norte. Es decir
que lo que nos parecía en algún momento un sector alejado, se irá acercando a
medida que esa extensión se consolide.
El incremento del comercio
con base en el Mercosur, irá generando un aumento en la demanda de espacios
logísticos.
Fuente: www.prensarealestate.com
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