Compartimos con nuestros
lectores el último informe sobre la evolución del mercado de oficinas
correspondiente al 3° trimestre del corriente año generado por la oficina
argentina de CBRE, líder mundial en real estate corporativo.
Premisa General
El mercado de oficinas
se ha fortalecido en un año donde la producción estuvo en niveles récord de los
últimos cinco años.
La demanda ha sido pujante,
acompañando a la nueva oferta e incluso superándola, recortando la
disponibilidad.
Con el foco en el segmento
Clase A+, las compañías están restaurando su confianza en el mercado local en
respuesta a los cambios de las variables macroeconómicas.
Sin embargo, el optimismo
convive con la cautela en la toma de decisiones a largo plazo.
Inventario y producción
Al cierre del tercer
trimestre de 2016, el inventario de oficinas Clase A/A+ estaba compuesto por
1,92 millones de metros cuadrados en 192 edificios, tanto en la Ciudad de
Buenos Aires como en la Zona Norte.
Si bien la producción en el
tercer trimestre fue reducida, la nueva oferta ya ha acumulado unos 72.000 m²
en los primeros nueve meses de 2016.
En 2016, la mayoría de las
superficies entregadas se encontraron en el centro de Buenos Aires (CBD)
particularmente en Catalinas y Puerto Madero Norte, seguido por Microcentro y
Zona Norte CABA. Dicho nivel de producción es sustancialmente superior al año
anterior e incluso por encima del promedio anual histórico de los últimos cinco
años, de 75.000 m² aproximadamente.
Se estima que otros 39.400
m² serían entregados antes de fin de año, para así cerrar el 2016 con una
producción récord de aproximadamente 111.400m², como no se ha visto desde 2010.
El año 2016 se perfila como un año de renovación del inventario.
Demanda
En los primeros nueves meses
de 2016, la demanda ha demostrado un papel protagónico. La absorción neta lleva
acumulada unos 88.300 m², siendo el tercer trimestre el más activo con unos
39.900 m² tomados, y 48.400 m² en la primera mitad del año. La demanda
acumulada de los primeros nueves meses fue ampliamente superior a la del 2015
(31.400 m²), poniendo de manifiesto un cambio en la tendencia que se venía
observando en los últimos años.
Clase A+ ha sido el segmento
de mayor demanda, acumulando unos 59.700 m² en los primeros nueve meses,
seguido por 28.600 m² en Clase A. La elevada demanda por productos de alta
calidad muestra una clara preferencia por productos con excelentes
especificaciones técnicas, mayor eficiencia y ubicaciones privilegiadas;
convalidando precios al alza. Asimismo, en términos geográficos, el CBD ha
captado el 92,8% de las superficies tomadas demostrando el reposicionamiento de
este zona como área de interés para las compañías.
Vacancia y disponibilidad
En el tercer trimestre de
2016, el espacio disponible volvió a reducirse a consecuencia del contexto de
alta absorción. La tasa de vacancia cayó 180 puntos básicos respecto al
trimestre anterior, para cerrar el tercer trimestre en 7,0%. En línea con la
tendencia en demanda, Clase A+ sostuvo el mayor recorte de tasas en términos
trimestrales (230 puntos básicos), mientras que Clase A, tan sólo 140 puntos
básicos; lo que traduce en la clara preferencia por el espacio de la más alta
calidad.
Los submercados con mayor
disponibilidad son: Corredor Panamericana (28.700 m²), Macrocentro Sur (17.800
m²) y Puerto Madero Norte (17.300 m²). El espacio vacante en Corredor
Panamericana se trata principalmente de edificios ya entregados que se han
desocupado, contrario a Macrocentro Sur o Puerto Madero Norte, donde la
disponibilidad responde, en su mayoría, a edificios entregados recientemente
que todavía no han sido ocupados.
Rentas y expensas comunes
El promedio de precios de
alquiler continuó estable a lo largo del tercer trimestre, cerrando con una
leve caída del 2,0% respecto del trimestre anterior. El precio de alquiler para
Clase A/A+ promedió US$ 25,20 por metro cuadrado por mes, tan sólo 50 centavos
por debajo del segundo trimestre.
Las rentas Clase A+ se
encontraron en el rango de US$ 23,50 a US$ 36,00 por metro cuadrado por mes.
Los submercados con las
rentas más altas fueron Plaza San Martín, Puerto Madero Norte y Catalinas,
mientras que las rentas Macrocentro Sur y Microcentro fueron las más
competitivas en este segmento.
Por otro lado, en Clase A el
rango se extiende desde US$ 20,00 hasta US$ 25,70 por metro cuadrado por mes.
Los submercados con las rentas más altas fueron Microcentro, Zona Norte CABA y
Plaza San Martín.
El promedio de expensas
comunes para edificios Clase A/A+ se situó en US$ 5,87 por metro cuadrado por
mes, reflejando un leve incremento trimestral del 3,0%.
Las expensas comunes para
edificios Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 6,00 a US$ 8,10 por metro
cuadrado por mes, mientras que en Clase A, el rango fue de US$ 3,80 a US$ 6,80;
cabe mencionar que determinados edificios se encontraron fuera de dichos
rangos,debido a su eficiencia y operatividad.
Fuente: www.prensarealestate.com
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