En el universo de las
inversiones tenemos dos grandes mundos: renta fija y renta variable.
Y los inmuebles están clasificados, con toda razón, como renta variable.
A muchos esto les puede
causar extrañeza, porque para la mayoría de quienes recién se acercan o “tocan
de oído” en el mundo de las inversiones el real estate es una de las
inversiones más seguras que existen.
Frase clásica: “Comprar un
departamento para alquiler y recibir un flujo constante, eso es renta fija.
Perder plata es imposible”.
Pero no. Lo cierto es que sí
es posible perder dinero invirtiendo en inmuebles para alquiler.
Para entenderlo, lo primero es sacar de la ecuación al inmueble mismo. Es decir,
la solidez y seguridad que su propiedad nos otorga.
Una vez eliminado ese
espectro podemos pasar a comprender, de verdad, qué es lo que significa “perder
dinero”.
Perder dinero, parte I: lo que entra es menos de lo que sale
Una primera manera de entender
este concepto es muy simple. Si salimos de un negocio con menos plata de la que
entramos, estamos perdiendo plata.
En el caso del real estate,
digamos que si compras o construyes un inmueble, luego lo alquilas o no por un
tiempo y, finalmente, lo vendes por un valor menos al total de tu inversión (lo
que invertiste más el alquiler o alquileres que cobraste).
En este caso es claro, la
respuesta es “sí, perdiste plata”. Porque es totalmente posible perder dinero
dentro de este concepto, por mucho de que la probabilidad sea baja. Por
supuesto, para lograr esta “hazaña” necesitás comprar un inmueble que esté caro
respecto del mercado y después ser obstinado al punto de no darte cuenta que
necesitas bajar el alquiler para obtener ingresos.
Si pasa eso, al no recibir
ingresos seguros te van a comenzar a comer los nervios y terminarás vendiendo
el inmueble a cualquier precio con tal de sacártelo de encima.
Así que una vez más: la
posibilidad de que todo esto se dé al mismo tiempo es baja, pero no imposible.
Perder dinero, parte II: el
peligro aumenta
Ahora, la probabilidad crece
si entraste a tu obstinación le agregamos que entraste al negocio con plata
prestada. Si el inmueble no se alquila y tenés que empezar a repagar, en ese
caso se amplía la posibilidad de tener problemas de liquidez en el caso de no
tener una reserva financiera adecuada para soportar la propia porfía.
Es posible que no hayas
hecho bien las cuentas respecto del precio del alquiler y que contaras con ese
ingreso sí o sí, y en ese caso podrías llegar a tener un flujo de caja negativo
respecto de tus gastos corrientes y sea ya tu propio dinero el que comience a
escurrir de tus manos.
Sin una reserva financiera
la venta apurada se aceleraría aún más, aumentando la pérdida.
Construye un margen de seguridad contra las pérdidas
En general, la mejor
recomendación en estos casos es construir márgenes de seguridad.
En primer lugar, claro, es necesario tener reservas financieras. Algunos
recomiendan siempre tener ahorros para vivir, por lo menos, seis meses sin
tener ingresos. Ya que, sin eso es más difícil contar con el capital necesario
para iniciar una aventura financiera.
En segundo lugar, calcular
con suficiente “aire” que la tasa de retorno del inmueble que está adquiriendo
para alquiler sea mayor a la tasa de financiamiento. Esto es para que, en la
eventualidad de que no puedas alquilar el inmueble al precio deseado, tengas el
espacio necesario para aguantar.
Fuente: www.zonaprop.com
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