El mercado había adoptado
como regla general, escalonamientos semestrales del 15 % o bien anuales del 30
o a lo sumo 35 %. En un contexto de inflación en baja: ¿qué tasa se debería
adoptar? ¿Cómo se podría actualizar?
Desde hace ya algo más de 10
años, el mercado inmobiliario encontró una fórmula para establecer en los
contratos de alquiler con el fin de mantener estable en el tiempo el valor de
inicio de los contratos de alquiler en términos que resultaran relativamente
equitativos para ambas partes. Así la mayoría de los contratos de locación
residencial y también comerciales se pactaron por un monto total por todo el
período del contrato (2 o 3 años) pero con pagos mayores a partir de cada
semestre o año siguiente.
La fórmula conocida como de ”alquiler
escalonado”, se adoptó debido a la imposibilidad de indexar aún vigente por la
Ley de Convertibilidad. El sistema funcionó aceptablemente aunque no siempre de
forma justa para ambas partes. Según el año y el caso en algún momento pudo
haber sido beneficiado el locatario ante el desborde de la inflación con
relación a la alícuota previamente pactada (como durante este año) o bien por
el contrario en otros casos haber beneficiado al locador.
El inconveniente deriva
precisamente de proyectar con anterioridad la tasa de actualización a aplicar y
que la misma sea aceptada por ambas partes y que luego responda a la realidad
en forma tal que ninguna de las partes se sienta defraudada.
Hasta ahora y desde hace
casi dos años, la fórmula de escalonamiento establecido en forma general en los
contratos tradicionales de vivienda y comerciales fue del 30% anual o bien del
15 % semestral. Pero, precisamente ante la desaceleración de los índices
inflacionarios de las últimas semanas y frente a las proyecciones de la mayoría
de los economistas para el año entrante, estas alícuotas están siendo
cuestionadas en los nuevos contratos por los locatarios ya que consideran que
se verían perjudicados ante el menor aumento inflacionario.
De allí, que ya durante el
último mes no hayan sido pocos los casos en los cuales la renegociación
para el segundo año ya se haya acordado en un 25 % y para el caso de
alquileres comerciales que los mismo al tercer año no excedan del 10%
semestral.
Sin embargo, para evitar
este supuesto de tasa a aplicar a los pagos de futuros alquileres, en
determinados alquileres comerciales se aplica fijar el total del canon locativo
o una parte en “especies” o “canasta de productos” que no es ni más ni menos
que adoptar una “unidad de cuenta” que actualice el canon locativo acorde a la
evolución del precio del/los productos seleccionados.
Establecer una “unidad
de cuenta” en la que se pacten los alquileres residenciales, también sería
posible en la medida que se aplicara en los contratos el alquiler en UVI,
la unidad de cuenta para actualizar depósitos y créditos que contempla la ley
Casa de Ahorro del senador Cobos que en los próximos días será sancionada por
la Cámara de diputados.
La situación para la firma y
renovación de nuevos alquileres, por la que atraviesa actualmente el mercado de
locaciones, no aparece fácil. Se enfrenta un cambio de ciclo. Hallar una nueva
fórmula que mantenga la equidad para ambas partes, es el desafío.
Fuente: www.reporteinmobiliario.com
No hay comentarios.:
Publicar un comentario