Informe de JLL reporta altas
tasas de disponibilidad y precios de alquiler estancados en varios países de la
región.
La industria de oficinas de
Latinoamérica no parece estar en el mejor de sus momentos, varios de los países
de la región están siendo impactados por la baja en los precios de sus
mercancías, poco movimiento de exportaciones y una política monetaria
restrictiva por parte de los Estados Unidos.
Tales factores han hecho que
la mayoría de mercados de la región experimente altas tasas de disponibilidad y
precios de alquileres estancados.
Estas son las principales
conclusiones de un informe elaborado por la firma regional de servicios
financieros, inmobiliarios y de gestión de inversiones, JLL, sobre la situación
del mercado de oficinas durante el 2015.
La consultora cuenta con oficinas
en 80 países y una amplia presencia en Latinoamérica. De hecho, el reporte
incluye cifras de 20 naciones en todo el subcontinente, siendo Ciudad de
Guatemala, su más reciente adición a la lista.
La región incorporó un total
de 2,5 millones de metros cuadrados (m2) en 2015, de los cuales absorbió de
forma neta, solo 1,5 millones de m2. Como resultado, la tasa de disponibilidad
aumentó en un 1,3% con respecto al año anterior, describe JLL.
Este panorama colocó a
ciudades líderes de la industria como Bogotá (Colombia), San José (Costa Rica),
Lima (Perú), Santiago (Chile) y Panamá (Panamá) en la “fase de caída o
sobreoferta” del llamado reloj de mercado del ciclo inmobiliario. Además,
Guatemala (Guatemala), Rio de Janeiro y Sao Paulo (Brasil), San Juan (Puerto
Rico) y Buenos Aires (Argentina) ya pasaron a la categoría de mercados en
recesión.
Solo Guayaquil y Quito en
Ecuador, Cali en Colombia y Montevideo en Uruguay se destacan como mercados en
recuperación, mientras que Monterrey y Ciudad de México en México, Medellín en
Colombia y Caracas en Venezuela se colocan en la etapa de expansión.
La situación es preocupante
si se toma en cuenta que en los próximos dos años, JLL proyecta 5,2 millones de
m2 de nuevo inventario en centros de negocios, lo cual seguirá empujando
la tasa de disponibilidad hacia arriba y bajará los precios de alquiler,
elementos propios de mercados en sobre oferta.
Solo para San José, Costa
Rica se estima la entrada de 160.000 m2 que podría estar impulsando las
altas tasas de disponibilidad y la baja en los precios, en favor de los
inquilinos y en detrimento de los desarrolladores.
Principales indicadores
La devaluación que sufrieron
las monedas latinoamericanas durante el año pasado redujo el valor de varias de
sus economías, en términos de dólares estadounidenses, principalmente de
Colombia, Chile, Perú, Venezuela, Argentina y Brasil, de acuerdo con JLL. De
hecho, la mayoría de naciones reportó un crecimiento económico moderado en 2015
y algunas incluso llegaron a contraerse (Brasil, Puerto Rico y Venezuela).
A pesar de esas noticias,
los mercados de oficinas más grandes de Latinoamérica siguen siendo Ciudad de
México, Sao Paulo, Santiago y Bogotá. Esto es consistente con el
posicionamiento de estos lugares en el top de hubs de negocios en la región, ya
que concentran cerca de la mitad de los 30 millones de m2 que rastrea JLL
en Latinoamérica.
Solo Ciudad de México supera
los 5,5 millones de m2, seguida por Sao Paulo con más de 4 millones, Santiago
superando los 3 millones y Bogotá con poco más de 2 millones de m2.
Guadalajara, Cali, Montevideo y Medellín ocupan los últimos lugares con menos
de 1 millón de m2. En la lista, San José ocupa el puesto 12 con un inventario
que supera el millón de metros cuadrados.
En cuanto a tasa de
disponibilidad, Panamá es la ciudad que lidera el indicador en toda
Latinoamérica, e incluso se coloca como una de las mayores del mundo, con más
de 45%, cuando el equilibrio de mercado se encuentra entre el 8% y 10%. La zona
es caracterizada por una alta inversión en bienes raíces con capital originado
en otros países.
JLL reporta ocho ciudades
por encima del equilibrio de mercado en disponibilidad, lo cual significa que
se está en situación d favorable para los inquilinos, quienes pueden encontrar
una feroz lucha de mercado en cuanto a precios, amenidades y ubicaciones estratégicas.
Rio de Janeiro, Sao Paulo,
San Juan, Monterrey, Lima y San José forman parte de la lista en sobreoferta.
De hecho, la capital costarricense ocupa el octavo entre los 20 países
analizados.
En contraste, seis ciudades
cuentan con una disponibilidad por debajo del equilibrio de mercado, entre
ellas, Buenos Aires, Caracas y Quito, las cuales han visto una limitada nueva
entrada de inventario debido a la incertidumbre de mercado. Por su parte,
Montevideo, Guayaquil y Guatemala tienen bajas tasas debido a que son pequeños
mercados y la mayoría de desarrolladores se encuentran reticentes a introducir
nueva en puntos con un ritmo de demanda tan lento.
Sobreoferta en aumento
Las tasas de disponibilidad
han aumentado con respecto al periodo anterior debido a que muchas ciudades
están en el medio de un ‘boom’ de construcción, que está dejando exceso
considerable de espacio. Barranquilla, en Colombia, vio pasar su indicador de
8% a 37%; San José creció en 1,1% y solo cinco ciudades (Montevideo, Monterrey,
Cali, Guatemala y Caracas) vieron una pequeña reducción.
Con respecto a la producción
de nuevo inventario, Ciudad de México lideró la lista con cerca de 675.000 m2 en
2015. Le siguieron Sao Paulo (400.000+), Lima (250.000+) y Bogotá (200.000+).
Solo Cali, Quito, Guayaquil, Monterrey, Guadalajara y Montevideo reportaron una
absorción neta mayor a la producción, pues se trató de un año donde la mayoría
de mercados vivió un récord en nuevo inventario.
Por otro lado, Ciudad de
México fue, nuevamente, responsable por la absorción de 470.000 m2, es decir un
tercio de la absorción neta total de la región. San José ocupó el octavo lugar
en este rubro con menos de 100.000 m2 y registró por cuarto año
consecutivo una demanda neta negativa.
Ahora bien, al hablar de
precios promedio de alquiler de oficinas clase A por metro cuadrado, Caracas
ocupa el primer lugar al solicitar alrededor de $40, seguido de Montevideo con
más de $30, río de Janeiro, Buenos Aires y México, todos superando los
$25.Guatemala es el lugar más barato para rentar oficinas con un precio que
apenas supera los $10 y San José se posiciona en la lista de número 14 con
rentas cercanas a los $19.
Este indicador es uno de los
que más ha caído en toda la región como consecuencia de incrementos en la
producción y un estancamiento en la demanda. La situación ha sido intensificada
por devaluaciones de monedas latinoamericana, que ha afectado más a unos países
que a otros. Brasil registró la caída más pronunciada, con un 40% de reducción.
Los mercados de oficinas más
grandes de Latinoamérica siguen siendo Ciudad de México, Sao Paulo, Santiago y
Bogotá. Esto es consistente con el posicionamiento de estos lugares en el top
de hubs de negocios en la región, ya que concentran cerca de la mitad de los 30
millones de m2 que rastrea JLL en Latinoamérica.
Oportunidades para San José
Las proyecciones de JLL
indican que México representará alrededor de 1.000.000 m2 del nuevo
inventario estimado para los próximos dos años; es decir, un crecimiento del
18% de su actual oferta.
Los mercados que más
crecerán en proporción a su tamaño actual serán Guadalajara, con más del doble,
Lima, Bogotá, Medellín y el caribe colombiano. San José ocupa el lugar 12 en
este ranking, pues se estima un nuevo inventario cercano al 16%, por encima de
lugares como Caracas, Medellín y Guatemala.
“San José ha sido
históricamente uno de los mercados más estables de América Latina, los
desarrolladores en San José tienden a ser más reacios al riesgo. En tanto,
otras ciudades, como Ciudad de Panamá, están viendo la nueva oferta excesiva
como resultado de la euforia de los inversores”, comentan los expertos de JLL.
Lo anterior se refleja en la
producción anual de nuevo inventario que nunca ha superado 100.000 m2, ni ha
caído por debajo de 30.000 m2. Los desarrolladores, por lo general, optan por
añadir nuevos espacios dentro de un complejo de oficinas existente una vez que
tienen un compromiso con un gran inquilino.
“Los centros corporativos
del país ofrecen una serie de ventajas tales como sistemas de seguridad,
tecnología e infraestructura de punta (fibra óptica redundante, sistemas de
administración de energía, nodos para telefonía, etc.), edificios modernos y de
alta calidad (acabados de primera calidad, plantas eléctricas de emergencia,
aire acondicionados centralizados, etc.). La mayoría están ubicados en zonas
estratégicamente convenientes según el tipo de industria”.
señala Franklin Apuy, vicepresidente de la sede tica de la transnacional NTT
Data.
Esa es una de las razones
por las que JLL estima que en los próximos dos años se añadirán cerca de
160.000 m2, lo cual mantendrá la tendencia de sobreoferta y tasa de
disponibilidad al alza. Empero, se espera que la demanda incremente
progresivamente a medida que sus principales mercados de exportación, EE.UU. y
Europa, ganen presencia y requieran nuevos espacios.
Una de las tendencias que se
mantendrá con la entrada de nueva oferta es la descentralización de zonas
fuertes como Escazú y Santa Ana, con la llegada y/o expansión de complejos como
El Cafetal, Lindora Park, Belén Business Center y La Lima Corporate Center.
“La demanda no es la misma
de años atrás y la competencia es muy fuerte. Mucha investigación previa y una
apuesta con menos riesgos es la que vamos a ver en el futuro. Menos desarrollos
por especulación y más con inquilinos firmados de previo. Esperemos que el
mercado no se vea afectado por nuevos desarrollos especulativos que puedan
afectar al mercado general”, aporta Francisco Navarro, gerente de mercadeo de
Colliers Costa Rica.
Por otro lado, JLL advierte
enfáticamente sobre el efecto de la situación fiscal del país sobre la
industria de las oficinas. “Si el tema no se resuelve pronto y el Gobierno
necesita aumentar sus ingresos para cubrir los gastos, podría impactar los
incentivos de impuestos del Régimen de Zona Franca, una idea que fue explorada
en la anterior administración. Esta decisión haría que algunas importantes
compañías presentes en San José miren hacia otros lugares”, explican los
expertos.
Otro de los retos tiene que
ver con infraestructura vial, pues la cantidad de vehículos circulantes
sobrepasa la capacidad instalada de las calles, carreteras y puentes,
especialmente en el Valle Central. Según Apuy, los tiempos de transporte
incrementan año con año y esto supone un deterioro en la calidad de vida del
empleado, así como un impacto al empleador.
En la misma línea, Octavio
Matus, gerente general de la empresa alemana Zollner Electronics, el mercado
también debería revisar el costo de la tarifa adicional de parqueos, pues
competidores como México son más atractivos en ese punto y es un factor que
está incidiendo en la determinación de negocios.
Fuente: www.prensarealestate.com
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