Además, las preguntas que
hay que hacer antes de apostar por este tipo de iniciativas.
El crowdfunding inmobiliario
parece haberse puesto de moda. Es una herramienta de financiación muy
interesante y conveniente para quienes la gestionan. Por otro lado, es
una inversión atractiva para el pequeño inversor, pero muchas veces no es ni tan
rentable, ni tan segura como parece.
Generalmente son 4 los
aspectos que atraen al inversor:
- El inmueble ofrecido, que
normalmente es importante y premium.
- La posibilidad de acceder a
la inversión con un bajo monto, en algunos casos desde 1.000 dólares.
- Ofrecen una rentabilidad
proyectada muy atractiva.
- La reputación de las
instituciones que están involucradas de una forma u otra en la operación:
bancos, administradores, auditores, desarrolladores, entre otros.
De este modo, el
crowdfunding ofrece al inversor un excelente activo inmobiliario con una imagen
de seguridad. Muchas veces es así, pero también hay que tener en cuenta que un
excelente inmueble no siempre garantiza una inversión segura y rentable.
Un tema muy importante a
considerar es lo que en algunas oportunidades se encuentra en la letra chica de
la oferta. Es importante entender si el negocio se realizará con un fuerte
endeudamiento.
Hay algunos crowdfundings
–no todos- que proponen, por ejemplo, obtener el 80 – 90 por ciento del
capital a través de un banco para adquirir el inmueble o desarrollarlo. El 10 -
20 por ciento que aún falta integrar es lo que terminará financiando el
inversor particular. Esto es así porque el banco no está dispuesto a financiar el
100%. Quiere un margen –en este caso, del 10- 20 por ciento- para
absorber una posible corrección a la baja del precio del activo. Ese porcentaje
tampoco lo financian grandes inversores o el propio desarrollador. Es decir,
que el pequeño inversor financia lo que los expertos no hacen.
Aquí la pregunta clave es
¿quién corre el riesgo si el negocio final tiene un ajuste de un 10-20 por
ciento que reduce los ingresos proyectados? La respuesta es simple: el
riesgo lo corre el inversor particular, porque al primero que hay que pagarle
es al banco. Así el pequeño inversor puede perder parte o todo su capital
en este tipo de crowdfunding. Eso puede suceder simplemente porque el valor
proyectado de venta de las propiedades sea menor en ese mercado, por haber comprado
el terreno o construido a costos no competitivos, por un aumento del costo del
fuerte endeudamiento, por errores de pronóstico u otras razones.
Existen otras ofertas de
crowdfunding que no utilizan el apalancamiento pero ofrecen un activo a un
valor que puede estar muy por encima de su valuación, habitualmente en mercados
en recesión y con un proceso de corrección a la baja de precios. En este caso,
la propuesta es lograr un rendimiento en función a una apreciación del activo
que finalmente será irreal, ya que nunca llegará a ocurrir en los plazos
proyectados.
En conclusión, las
propuestas pueden parecer atractivas y seguras, ya que invertir pequeños
montos respaldados en grandes proyectos inmobiliarios de calidad premium
ubicados en excelentes localizaciones, suena muy tentador. Pero, hay que tener
mucho cuidado con las propuestas que se ofrecen y especialmente con aquellas
donde la rentabilidad proyectada por el desarrollador supera ampliamente con la
rentabilidad real posible del mercado. Y si esto ocurre, que es muy probable,
se puede perder gran parte del capital invertido.
Hablando claro, se ha
desarrollado un excelente “concepto” para captar inversores pequeños que de
otra forma no serían parte de edificios emblemáticos en las principales
ciudades del mundo o de desarrollos inmobiliarios premium. Pero hay que ser muy
cuidadoso y ver las condiciones que se ofrecen porque puede existir la
posibilidad cierta de perder dinero. En esos casos, se elige a inversores
pequeños porque aquellos que invierten sumas más elevadas reconocen que la
ecuación riesgo beneficio de este tipo de operaciones puede no ser conveniente.
Algunas preguntas que
debería realizarse el potencial inversor antes de invertir a través de un
crowdfunding:
1- ¿Qué pasa si los valores de
venta son inferiores a los proyectados?
2- ¿Qué sucede si el inversor
se quiere retirar de manera anticipada?
3- ¿Qué pasa si los plazos de
venta no son los previstos?
4- ¿Qué pasa si no se llega a
juntar el capital previsto?
5- ¿Cómo recupera el inversor
su capital?
6- ¿Qué pasa, si finalmente,
las proyecciones de ingresos del negocio caen 10%, 20% o 30%?.
Fuente: www.apertura.com
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