A pesar de la incertidumbre
sobre las perspectivas económicas globales, la inversión inmobiliaria hizo caso
omiso y siguió al alza durante los tres primeros trimestres de 2015. En
términos geográficos, los mercados europeos siguen siendo muy activos porque la
inversión inmobiliaria todavía ofrece rendimientos relativamente atractivos y
una posibilidad, cada vez mayor, de crecimiento de alquileres, por lo
menos en las principales ciudades. Así lo cree Barbara Knoflach,directora
global de Inversión en BNP Paribas Real Estate.
En general, se prevé un buen
comportamiento para todos los sectores inmobiliarios durante 2016. Las
previsiones de BNP Paribas muestran pequeñas diferencias en las
rentabilidades esperadas. El sector de oficinas tendrá un buen comportamiento
como consecuencia de la bajada de las tasas de desocupación y el renovado
crecimiento de los ingresos, aunque esto variará según el mercado. Asimismo, y
debido a sus relativamente mayores rentabilidades, el sector de logística
seguirá dependiendo de las continuadas revaloraciones. Por último, se
prevé que el comportamiento del sector retail dependerá del formato, las
mejores calles y los centros comerciales dominantes superarán a los más
pequeños y menos atractivos. Los centros comerciales con más éxito también
desplegarán una estrategia de defensa, como resultado del continuado desvío de
las ventas hacia Internet.
La competencia y los
precios agresivos del productoen las principales clases de activos, tendrán
como consecuencia un aumento en el interés en estrategias de nicho,
especialmente las que están relacionadas con los sectores residencial (incluidas
las residencias para ancianos y el alojamiento estudiantil) y hotelero.
Los desarrollos urbanísticos en curso y el envejecimiento de la población
conforman los motores, a largo plazo, que apoyarán al sector residencial en
general. Sin embargo, la regulación de este sector es más estricta y sólo unos
pocos países son susceptibles a la inversión. Por tanto, resulta más complicado
generar la rentabilidad necesaria. Como consecuencia, todavía se espera que la
actividad se centre en los principales sectores comerciales. A nivel europeo,
el impacto de la oleada de refugiados será pequeño. Sin embargo, se notará un
incremento en la demanda para el producto residencial en los principales países
receptores, como Alemania y los países escandinavos.
El interés en los tres
principales países, Reino Unido, Alemania y Francia representa un
fenómeno que persistirá. No obstante, existe la percepción de bajo riesgo en
los países no principales y esto reforzará la tendencia hacia vehículos
específicos, no sólo en países como España e Italia, sino también en
territorios más pequeños como Portugal.
Mientras tanto, los fondos
de deuda siguen siendo populares. Una nueva legislación europea que requiera
mayores reservas de capital por parte de las entidades crediticias y las
aseguradoras, afectará al coste del capital y tendrá un impacto sobre su
disposición a conceder préstamos. Todavía se espera un gran volumen de
refinanciación en Europa y esto seguirá creando oportunidades para prestamistas
alternativos, aunque con niveles de riesgo más elevados.
La sostenibilidad ha
evolucionado durante los últimos años para convertirse en un elemento de cada
vez mayor importancia, en las decisiones de inversión. Los datos de EE.UU.
muestran que la participación de inversión “ecológica” en las oficinas de
Estados Unidos ha pasado del 5% en 2005 a más del 40% en 2015. En la
actualidad, se nota la misma tendencia en otros sectores y zonas geográficas,
como Europa, donde la demanda de sostenibilidad por parte de los inquilinos
aumenta por varios motivos, debidos a la rentabilidad y a la gestión de
riesgos. Aunque los beneficios generales de la sostenibilidad resultan
difíciles de averiguar, los responsables políticos siguen ese camino con
decisión. Como consecuencia, se espera un aumento en el número de fondos que
incorporen características relacionadas con la sostenibilidad.
Por último, la elección de
una estratégica específica de inversión depende de la propensión al riesgo del
inversor. Dentro del contexto monetario actual, se espera que los fondos
europeos se enfoquen en activos de alta calidad y un posicionamiento core/core+
mientras mantienen un apalancamiento moderado. Estas estrategias pueden
producir rentabilidades decentes, aunque menores que las del pasado, mientras
limitan los riesgos en cuestión de la conservación del capital. Aunque muchos
inversores anglosajones tomarán riesgos adicionales y darán prioridad a alguna
estrategia de valor añadido en el 2016, las decisiones de inversión serán
examinadas con mucho detalle.
La importancia del sector
inmobiliario aumentará
La proporción de activos
inmobiliarios dentro del total de activos bajo gestión aumenta con el paso del
tiempo. El volumen de capital que fluye hacia los activos inmobiliarios a nivel
global ha aumentado, con un CAGR de alrededor de 13% anual entre 2012
y 2014.
El total de activos inmobiliarios bajo gestión, a nivel mundial, estaba
estimado en 2,5 billones de dólares en el 2014, el equivalente a 1,9 billones
de euros. Las asignaciones actuales a los activos inmobiliarios están por
debajo del objetivo en todos los territorios y, por tanto, se prevé un aumento.
Algunas tendencias comunes están detrás del aumento de la popularidad del
sector inmobiliario (y particularmente, sus características en cuestión de
ingresos) con los inversores.
Específicamente, la demanda para los activos
inmobiliarios vendrá principalmente de los siguientes canales: a) el aumento de
personas de patrimonio elevado; b) la apariencia de nuevos fondos soberanos y
la expansión de los ya existentes c) el aumento de sistemas de aportaciones
definidas. Desde BNP Paribas esperan que el total de activos inmobiliarios bajo
gestión aumente entre un 0,7 y 1,4 billones de euros, durante los próximos
cinco años. Aunque Asia será testigo del mayor crecimiento, es importante
destacar que la mayor proporción de activos bajo gestión permanecerá en los
mercados establecidos de Europa y América del Norte.
La industria de los fondos
todavía está en proceso de evolución
El mercado inmobiliario
susceptible de inversión en Europa, se estima en más de 7 billones de euros. La
proporción de inmuebles de propiedad directa en Europa oscila en torno al 84%,
en comparación con el 75% en América del Norte. El 16% restante es de propiedad
indirecta, en vehículos cotizados o no, mientras que la proporción equivalente
en América del Norte se sitúa en el 25%. Como consecuencia, en BNP Paribas
creen que la industria de los fondos está muy lejos de estar saturada y aún
queda recorrido de crecimiento.
El tamaño del mercado
inmobiliario aumentará, como resultado de una subida de la industria de activos
bajo gestión en general y el crecimiento de las asignaciones a esta clase de
activos. Mientras que los inversores más grandes seguirán prefiriendo la
inversión directa, las JVs y las transacciones por parte de pactos de
sindicación (club deals), el grupo muy grande de inversores medianos y
pequeños optarán por los fondos inmobiliarios no cotizados o cuentas de gestión
independiente. Aumentará el deseo de estos inversores de explorar distintos
territorios y sectores y crear diversificación.
Vehículos como los fondos no
cotizados, son capaces de proporcionar estos servicios, al tiempo que
proporcionan la capacidad de ejecutar transacciones y ofrecer una gestión
fiscal eficiente.
Sin embargo, con una
competencia cada vez más dura para la financiación y el producto de inversión,
será todavía más importante tener las habilidades correctas en lugar de
depender únicamente de las condiciones subyacentes de la economía o el mercado.
Estas habilidades se reflejarán en la capacidad del gestor para lanzar fondos y
conseguir la rentabilidad para los inversores.
Los datos de INREV muestran
que los mejores gestores de la industria controlan una proporción de activos
bajo gestión mayor de la esperada. Concretamente, los 5 mejores actores en
Europa gestionan el 25% del total de activos bajo gestión, mientras que los
porcentajes para los mejores 10 y 20 se sitúan en el 43% y 65%,respectivamente.
Más importante todavía, el volumen medio de los mayores gestores ha aumentado
con el paso del tiempo. Esto se refleja en la tendencia hacia la actividad
M&A durante los últimos años, una tendencia que se espera que siga durante
el 2016. Existe una serie de motivos para esta actividad, que incluyen a) el
deseo de adquirir conocimientos operativos del sector y/o un enfoque geográfico
nuevo, b) adquirir una reducción de escala/costes (incluido el costo de la
deuda) y c) construir un equipo local en el terreno para apoyar la gestión de
activos. Las plataformas capaces de ofrecer servicios múltiples, una cobertura
mayor en cuestiones geográficas o de sector y que, en definitiva, ofrezcan el
buen rendimiento por honorarios razonables, serán recompensadas por los
inversores.
Cada vez hay más presión sobre los honorarios, lo cual
posiblemente impulsará a las fusiones. Otra posible consecuencia para los
gestores consiste en un aumento del tamaño medio de los fondos.
Por otra parte, el
aumento en la variedad de los fondos y la entrada continua de nuevos actores en
el mercado, están provocando una diversificación mucho mayor en el sector.
El problema del control
de costes está parcialmente relacionado con el crecimiento de la demanda
de mayor transparencia sobre la actividad inversora y los productos por parte
de los inversores. Al mismo tiempo, el mayor escrutinio por parte de los
responsables políticos y los reguladores y el mayor enfoque en la gestión de
riesgos, también tendrán un impacto sobre los costes de gestión. Aunque a largo
plazo aportará claridad a la industria, es probable que genere mayor
incertidumbre a corto plazo.
Una buena perspectiva para
el sector inmobiliario
En resumen, la perspectiva
para el sector inmobiliario durante el próximo año es favorable en términos
generales. En términos históricos, las fuertes correcciones del mercado siempre
han sido auguradas por fundamentos económicos en rápido deterioro y mucho
desarrollo oportunista. Por el momento, no hay pruebas de esos factores. La
única advertencia sería la exposición al entorno de un tipo de interés más
“normal”. Sin embargo, a corto plazo el cielo está despejado,
principalmente como resultado de la diferencia entre las rentabilidades de los
activos inmobiliarios y los bonos, aunque es imprescindible que los inversores
mantengan una actitud sensata hacia la suscripción de riesgos.
No obstante, en el futuro
serán claves para seguir generando ingresos ajustados al riesgo, una menor
dependencia sobre la compresión de rentabilidades y más atención a la gestión
de activos. A fin de cuentas, el gestor de activos capaz de proporcionar una
estrategia clara, transparencia, un conocimiento profundo de los mercados y los
sectores y alinear los intereses de todas las partes, será el que gane la
confianza de los inversores.
Fuente: www.fundssociety.com
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