Alquileres con la rentabilidad en baja

Desde mediados de 2000 comenzó a gestarse en el mercado inmobiliario un segmento llamado "Generación I" en referencia un grupo de personas que debido a su nivel de ingresos promedio no puede salir de su condición de inquilino ni comprar su primera propiedad. 

Esta dificultad para comprar una casa estimuló la demanda de alquileres, pero no empujó hacia arriba los precios, más allá de la inflación anual. Incluso, según Lucas Desalvo de la Consultora Serinco "durante estos tres últimos años notamos una caída en la rentabilidad del mercado locativo, producto de que los alquileres van atados a los salarios, mientras que los inmuebles cotizan en dólares y en constante aumento".

La situación es paradójica y tiene su raíz en la inflación, que el Gobierno Nacional estima para 2016 cerca del 25%, aunque las recientes subas de las tarifas de electricidad la posicionan más cerca del 30%. Especialmente desde 2007, cuando la inflación superó el 10% anual, los propietarios incluyen en los contratos clausulas que les aseguran un incremento semejante al aumento de precios. Sin embargo, este ajuste no es suficiente para el propietario, Según CDI Consult, en diciembre de 2015 los alquileres aumentaron un promedio de 2,60% mientras que la rentabilidad promedio alcanzó el 5,53% anual. Esto significa que la inflación atenta contra el inquilino y el propietario, cuyo inmueble se revaloriza cada año en dólares, pero que por la devaluación del peso no puede exigir un monto mayor en concepto de alquiler.

Para Desalvo "desde 2006 la tasa de retorno es muy baja y apenas pasa el 5% anual", un escenario muy distinto los 90, cuando alcanzaba el 10% del valor de la propiedad por año. Para el especialista,"el negocio ahora está en la revalorización de la propiedad" es decir, en la reventa.

Según el informe de Serinco, dentro de la ciudad de Buenos Aires los alquileres más altos están en Palermo, Recoleta, Belgrano, Barrio Norte y Nuñez, con un promedio para un departamento usado de dos ambientes de entre $ 4.400 y $ 5.200 por mes. En el rango medio, con valores de $ 3.500 y $ 4.200 se ubican Agronomía, Balvanera, Chacarita y Parque Chacabuco, entre otros. El sector de menor representatividad ronda los $ 3.000 y $ 3.400 en barrios como Flores, Nueva Pompeya Mataderos. "De esto se desprende el promedio locativo en la ciudad para un departamento usado de dos ambientes es de $ 4.100 por mes, neto de expensas y servicios".

Al mismo tiempo, de acuerdo a datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA el salario medio en la ciudad es de $ 10.465, lo que significa que el alquiler representa casi el 40% del salario, cuando el porcentaje histórico se ubicó siempre entre 285 y 30%. A esto se suma el costo de ingreso a un inmueble, el cual promedia los $ 20.000 en un dos ambientes. Esto se debe a que muchas inmobiliarias exigen dos meses de alquiler en concepto de honorarios, un 70% más respecto a lo establecido por ley. De cara a 2016, Desalvo sostiene que "en principio se prevé que los alquileres no van a acompañar la devaluación y posiblemente siguen atados a los indicadores salariales y de inflación, a la espera de un programa de créditos hipotecarios".

Sobre este tema, Federico Sturzenegger, Presidente del BCRA, expresó que una de las prioridades de su gestión será montar un sistema similar al modelo chileno, con tasas de interés menores a los dos dígitos y cuotas equiparables a un alquiler.

Fuente: http://arq.clarin.com