Como hoy lo es España, todo
parece indicar que la próxima estrella del real estate será Detroit, la ciudad
que vivió una de las crisis más resonantes de los Estados Unidos y que ahora
comienza a brillar.
Ubicada en el estado de
Michigan, en el límite con Estados Unidos fue la capital de la industria
automotriz hasta que la gran crisis del sector la dejó en ruinas.
Allí vivieron las sedes la
General Motors, Chrysler y Ford. En 1950 llegó a ser la cuarta ciudad más
poblada de los Estados Unidos. Pero a partir de ese año comenzó una
constante emigración de la población a causa de los conflictos raciales y
sindicales, los altos impuestos, la delincuencia y la desocupación que causó el
traslado de la producción automotriz a países asiáticos. Esto provocó que
decenas de miles de edificaciones fueran abandonadas.
En 2009 se transformó en el
símbolo de la crisis financiera internacional y en 2013 la ciudad declaró su
bancarrota. La población de la ciudad de Detroit cayó de casi 2 millones
en 1950 a poco más de 700.000 en 2010 siendo hoy la novena ciudad más poblada
del país.
En 2014, sale de la quiebra
y hoy Detroit se está reposicionando y atrayendo inversores, logrando apoyos
empresariales y públicos para resurgir. Mediante fuertes incentivos para
la reconversión de la industria automotriz y para el desarrollo del sector
tecnológico, Detroit aspira a convertirse en el próximo Silicon Valley.
Pero, ¿es concreta esta
recuperación? Se puede decir que hay muchos datos que vislumbran que algo
está pasando.
Por ejemplo, las recientes
inversiones del gobierno federal por más de 300 millones de dólares en infraestructura
y seguridad. O los programas de acción desarrollados para la reconversión de la
industria automotriz y el sector tecnológico por más de 4.000 millones de
dólares.
Quicken Loans, una de las
instituciones financieras del sector hipotecario on line más grandes del país,
trasladó a la ciudad sus 20.000 empleados e invirtió 1.800 millones de dólares
para transformar el downtown y las zonas aledañas.
Asimismo, el magnate Mike
Ilitch ha invertido alrededor de 1.000 millones de dólares adquiriendo clubes,
casinos y comercios de la ciudad a lo que se suma la construcción de un nuevo
estadio y nuevos espacios de tiendas y restaurantes.
También JP Morgan Chase ya
ha invertido 34 millones de dólares y anunció recientemente más inversiones por
un monto de 100 millones para revitalizar la ciudad. Y eso no es todo. La
firma de inversiones inmobiliarias con sede en Chicago Capri Investment Group
LLC recolectó 200 millones de dólares para proyectos de viviendas.
Mientras tanto el desempleo
ha disminuido del 18% en 2012 al 10% en 2016.
Todo esto ha hecho que
muchas empresas e inversores están adquiriendo terrenos, remodelando
edificaciones antiguas y desarrollando nuevos proyectos tanto residenciales
como comerciales.
Esas son apenas algunas de
las razones de lo que parece puede ser el inicio de la recuperación del mercado
inmobiliario.
En INMSA hemos analizado
Detroit durante los últimos 5 años. Recién hoy se pueden apreciar signos
de recuperación que se iniciaron tenuemente a finales de 2014. ¿Es una
tendencia firme? Aún no, pero es allí donde residen las grandes
oportunidades.
Hoy el mercado cuenta con
una amplia oferta en activos residenciales y comerciales a rehabilitar y es
posible adquirir carteras en bancos y subastas con fuertes descuentos debajo
del valor actual de mercado.
Los inmuebles ya han
comenzado a recuperar su valor a un ritmo del 10% anual pero existe aún un gran
recorrido por delante. Aunque parezca sorprendente, los activos residenciales
de buena calidad de construcción tienen un valor muy por debajo del costo
de reposición, desde 300 dólares el m2. Sí, leyó bien, 300 dólares el
metro cuadrado.
Existen grandes
oportunidades pero al mismo tiempo, es necesario entender el mercado y cada
zona. Por un lado, ya existen ofrecimientos para inversores extranjeros
al triple del valor que es posible lograr con un adecuado proceso de
negociación.
Pero también existen ofertas
muy atractivas en precio –desde U$D 10.000- pero que están ubicadas en áreas
donde aún existen riesgos de vandalismo. Por eso, la selección es clave
para obtener resultados con un adecuado control de los riesgos.
Aunque parezca sorprendente,
los activos residenciales de buena calidad de construcción tienen un valor
muy por debajo del costo de reposición, desde 300 dólares el m2.
Sí, leyó bien, 300 dólares el metro cuadrado.
Pero el valor de las
propiedades y su alto potencial de recuperación no es lo único
atractivo. El rendimiento actual neto por alquiler puede alcanzar de
un 8% al 12% anual. La falta de propiedades en buenas condiciones
más los bajos valores de las mismas permite obtener importantes
rendimientos, muy por encima de lo que sucede en otros ciudades del mundo.
Detroit se está convirtiendo
en el próximo destino de las inversiones inmobiliarias. Aunque existen
muchos interrogantes abiertos sobre su futuro, hay un fuerte consenso de
voluntades (gobierno, familias locales adineradas, empresas) y una mirada de
los fondos de inversión que está creando una expectativa muy positiva para la
recuperación de la ciudad, que comienza a despertarse con grandes oportunidades
para la inversión inmobiliaria.
Fuente: www.apertura.com
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