MIAMI, Florida – Mientras
duró en Argentina el cepo al dólar, desarrolladores inmobiliarios e inversores
descargaron los pesos en el mercado local de la vivienda. Pero en paralelo,
hubo un movimiento de desembolso en el rubro hacia un mercado que en los
últimos años atrajo a buena parte de los argentinos: Miami.
Un informe sectorial muestra
que los argentinos se metieron de lleno en el pelotón de compradores
extranjeros de propiedades en la parte sur de los Estados Unidos. El trabajo
-elaborado por la Research Division of the National Association of
Realtorsexplica que los compradores foráneos adquirieron en todo el 2015 10.600
unidades en Miami, por un total de u$s6.000 millones. En ese grupo, los
argentinos, brasileños, venezolanos, colombianos y canadienses concentran el
62% de los inmuebles que se vendieron a compradores internacionales.
Las razones del fenómeno,
según el estudio, son dos: en primer lugar, más facilidades y mayor información
para atraer compradores; y, segundo, un beneficio mayor en la ganancia por
renta en dólares. Esto ocurre en un contexto del mercado argentino de
propiedades en el cual los inmuebles tienen valores muy elevados en relación al
precio de la renta.
Justamente, el organismo
detalla que si se considera sólo a los compradores argentinos en Miami, casi 5
de cada 10 adquiere unidades residenciales con fines de alquiler (46%). El
resto lo hace como lugar para vacacionar (14%); y otro tanto para ambos usos
(22%). Mientras que sólo uno de cada 10 opta por adquirir una residencia para
mudarse o retirarse.
El informe sectorial de los
desarrolladores de Miami especifica que la oferta allí se adecúa a las
necesidades presupuestarias del cliente. En términos de valores, los
extranjeros pagan en promedio más del doble (590.000 dólares) por unidad, en
comparación de los 258.000 dólares desembolsados por los locales para la
adquisición de un departamento. En el caso de los argentinos en particular,
pagan por cada unidad un promedio de u$s516.000.
Las zonas preferidas
De los compatriotas que compran en la ciudad, el 76% lo hace en el condado de
Miami-Dade, mientras que el 24% restante apuesta por el área de Broward.
Asimismo, en cuanto a lugares más demandados para la compra, el 61% de los
argentinos “busca unidades en el centro de la ciudad y en los principales polos
urbanos. En este sentido, en las zonas más importantes de la ciudad, existen
áreas con valores muy competitivos por ser más incipientes y con un desarrollo
sostenido en los últimos años”.
Los especialistas consideran
además que una parte de la sociedad toma esa plaza estadounidense como un
refugio de dólares para ahorro. En este sentido, la metodología del pago del
75% de los extranjeros es el efectivo. Mientras que si se considera a los argentinos,
ocho de cada diez pagan al contado.
Los márgenes de rentabilidad
entre el exterior y el mercado local son la base de la migración de algunos
capitales a otras zonas inmobiliarias. “Allí hay una renta interesante
descontada de los gastos. En Miami la renta neta es de entre 4 y 5% mientras
que en Argentina ésa es la renta bruta de un departamento”, explicó el
consultor de Reporte Inmobiliario, José Rozados. Y agregó que, además, “existen
muchos estudios especializados que administran esos negocios, y si se incluyera
el costo de esa administración, aún sería una renta buena”.
Mientras ocurría parte de la
migración de dólares a Miami, en Argentina en los últimos años los precios
oscilaban por razones netamente macroeconómicas. En 2014, en pleno cepo cambiario,
los valores en dólares fueron los más bajos, con una caída del 15% en relación
al 2011, año anterior a las trabas. Recién en el segundo trimestre del 2015
empezó a recuperar. Siempre sobre cifras del mercado inmobiliario local, hoy
los precios son parejos, casi iguales a los del 2012 y 2013.
Ganancia por el piso
Armando Pepe, titular del Centro de Corredores Inmobiliarios coincidió en que
“la renta acá está bajísima, incluso más baja que el histórico 1% de ganancia”.
Y lo puso en números: un departamento de dos ambientes que cuesta u$s100.000
hoy se alquila a entre $5.000 y $6.000, ergo, la renta es de 0,20% o 0,25 por
ciento. De todas formas, el ejecutivo confía en que el mercado se va a
recuperar. “Seguramente los precios de los inmuebles van a subir”, agregó.
Hoy, para el inquilino de
Buenos Aires los alquileres están accesibles en relación a la porción del
salario que se utiliza para costearlo. Por caso, el valor de un alquiler
promedio es el equivalente a medio sueldo promedio de Capital Federal. Mientras
que en ciudades como Río de Janeiro es un sueldo entero.
Negocio a largo plazo
Mercado local con
potencial
“Hay que pensar qué es lo que busca un inversor inmobiliario. En nuestro país,
hay un perfil de comprador que persigue el objetivo de una renta, pero la gran
mayoría lo hace porque la compra de un inmueble te otorga la posibilidad de una
revalorización del activo”, indica Mario Gómez, titular del Colegio Único de
Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).
El directivo reconoce que si
se pone el ojo en la renta pura, es cierto que hay mercados que dan mejores
ganancias que el argentino. “Incluso la renta de acá es menor que la que daba
en la década del ‘90. De hecho, si se mide contra otros productos de inversión,
como los bonos, hay algunos que dan mayores ganancias. Pero los que invierten
en inmuebles saben que pueden comprar a 100 y vender a 120”, explica.
“Hay que aclarar que el
nuestro es un mercado en desarrollo: la gente que invierte cree que en el
futuro el negocio inmobiliario va a estar mejor. En Miami, en cambio, comprás
el metro cuadrado a cierto precio y quizás no crece tanto el valor en el
tiempo, algo que en Argentina seguramente va a ocurrir”, concluye Gómez.
Fuente: www.elinmobiliario.com
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