En busca de un diagnóstico preciso

Los operadores sostienen que para tasar correctamente una propiedad es clave cotejar las semejanzas y los antecedentes de unidades similares; los tamaños del living, comedor y dormitorios son vitales para fijar el precio.

Una acción clave para precisar el valor de una unidad es saber aplicar una tasación correcta, aspecto que contribuirá a mostrar transparencia, profesionalismo y seriedad para llevar adelante un proyecto que aspire a que la cotización sea equilibrada para conformar tanto al propietario que vende su vivienda como para aquel que la quiere comprar.

Son muchos los ítems a considerar. Los propietarios deben siempre solicitar las evaluaciones a empresas que puedan tener la experiencia por haber tasado mucho y también de ese modo existe para el corredor la posibilidad de la comparación. “En nuestra empresa después de cada tasación solemos debatirla y buscar nuestros archivos de ese bien con otros de la zona. Es importante ser un referente de cada punto geográfico. Así, siempre, se consigue el valor más apropiado al solicitado”, dijo Carlos D’Odorico, titular de su inmobiliaria.

Luminosidad, orientación, estado de la propiedad, tipo de consorcio si es departamento, su proyección a futuro, si es casa y su estado de conservación, son elementos a tener en cuenta. Los ambientes a la hora de tasar son todos importantes. Lo fundamental es el living y la cocina. Si se tratare de casas es importante su frente y fondo. Influye su ubicación, donde se emplaza, que cambia bastante a otra que no lo es y ese cambio se puede apreciar en pocas cuadras de una u otra. Y las vías de acceso y fundamentalmente, la seguridad.

“La técnica más realista y efectiva es tasar de acuerdo a los antecedentes y semejanzas. Es decir, cotizar según el valor real obtenido por la venta o alquiler de un inmueble lo más similar posible y en el más cercano período de tiempo. Por ejemplo, si un mes atrás se vendió un departamento en el mismo edificio, de la misma superficie y cantidad de ambientes, en parecida altura de piso y en similar estado de conservación, esto nos brinda un parámetro ideal para establecer un valor de tasación fidedigno. Como estas coincidencias no se dan a menudo, la inmobiliaria recurrirá a su experiencia en la zona en la que se encuentre el inmueble a tasar y formar su parámetro de valor de los resultados de los precios obtenidos tras haber vendido o alquilado muchas unidades similares en ese mismo sector barrial y segmento edilicio”, comentó Gustavo Abascal, director de Gustavo Abascal Propiedades.

Evaluaciones

“Es cierto que cada propietario tiene una idea del valor de su inmueble. Siempre el dueño está atento en saber cuanto vale lo suyo para saber con que capital contamos”, agregó D’Odorico. Por su parte, Abascal añadió: “Los propietarios generalmente tienen una noción o pretensión de precio determinado antes de comunicarse con el tasador. Siempre les comento que mi tasación es un consejo, nunca una imposición. Aporto mi experiencia y siempre es bien escuchada”.

Agustín Walger, director ejecutivo de Lepore Propiedades, opinó: “La tasación arranca desde lo macro, donde se evalúa la ubicación, medios de transporte disponibles y características de la cuadra. Vamos haciendo zoom hacia el edificio, su estado general, antigüedad, cantidad de unidades, por planta, tipologías, cantidad de ascensores, encargado o no, amenities y seguridad o no”.

Los usos y costumbres van variando y se rompió con la idea de la ama de casa internada en la cocina y el resto de la familia dispersa en el departamento. Hoy los espacios se integran y se disfrutan de manera compartida. “Por lo general, yo digo por un tema psicológico, la gente busca comprar siempre al frente. Pero es fundamental evaluar si conviene o no”, amplió Walger.

Según los manuales de arquitectura, no depende tanto la elección si es frente o contrafrente. Si se compra al Norte será un departamento luminoso y soleado. Si no es el caso, se debe saber, que el ideal para los dormitorios es la orientación Este y que puedan ser bien ventilados. “La iluminación de la unidad de acuerdo a cada ambiente es muy importante para evitar gastos adicionales. En una calle arbolada, es probable que los pisos bajos sean oscuros, eso tendrá un impacto en el consumo de luz artificial. Con este razonamiento, dormitorios orientados al Sur son fríos, por lo cual habrá un gasto para calefaccionarlos, o bien, si dan al Oeste haya que refrigerarlos”, agregó.

En cuanto al rango de precios, es muy difícil determinar, pero en base a los barrios con mayor demanda como Palermo, Belgrano y Caballito, un dos ambientes ronda entre los 100.000 y 150.000 dólares; y uno de tres, entre 140.000 y 200.000 dólares. Los valores varían fundamentalmente por su ubicación, superficie y estado general. “Los edificios altos, le suman un valor a las visuales que puedan tener. Por ejemplo, construimos en Caballito Dalla Fontana, el cual en los pisos superiores los propietarios tendrán una vista panorámica al Parque Rivadavia. Es un valor agregado y buscado. Lo mismo será en Puerto Madero con vista al río o a la ciudad”, dijo Walger.

Los parámetros a tener en cuenta para tasar departamentos y casas tienen diferencias, pero comparten la regla de oro: ubicación o location. El valor de la tierra es lo principal en ambos casos. “Lo que se refiere a casas urbanas, tiene relevancia el tamaño del lote, donde está el jardín y la mejor orientación. También el entorno, ya que puede haber una casa muy linda, pero ubicada en una cuadra que no la es. Se debe valuar si se trata de una zona residencial o comercial, esto último incidirá en si vale más como casa de vivienda o como local comercial”, concluyó Abascal.

Medición tecnológica

Desde 1992, en las tasaciones se utilizan medidores de distancia electrónicos. “Al principio se usaban con un sistema de ecosonda, pero eran imperfectos en ambientes muy amoblados. Ya desde hace varios años, se utiliza un aparato que mide con sistema láser y es súper preciso”, comentó Abascal. Mientras Walger, al respecto, expresó: “Actualmente, es muy práctico el láser para la medición como herramienta, fácil de usar y muy exacto”. Y D’Odorico, afirmó: “Se usa metro electrónico. Se muestran los planos en la Web, se sacan fotos a los ambientes para que el posible interesado sepa de que estamos hablando”.

Fuente: www.topinmobiliario.com