Finalmente se resolvió el
conflicto jurisdiccional entre IGJ y el GCBA, facilitando la dinámica de los
negocios inmobiliarios. Escribe Nestor Kreimer.
Con fecha 11-3-16 se publicó
en el BO la Resol. Gral. 6-2016 de la Inspección General de Justicia
(IGJ) – la cual modifica la anterior Resol. Gral. 7-2015 – derogándose la
obligación de registrar los contratos de fideicomiso, salvo que sus activos
impliquen tenencias accionarias de sociedades inscriptas en la IGJ.
Para nuestra industria
resulta una excelente noticia eliminándose costos, tiempos y
gestiones que conspiraban con una ágil estructuración de un proyecto
inmobiliario.
Así la Resol 6-2016 sustituye
los Art. 36.4.e., 284, 285 y 288 del Anexo A de la Resol. Gral. 7-2015
oportunamente modificada por la Resol. Gral. 9-2015, debiéndose aclarar que se
ha deslizado un error ya que no existía el Art. “36.4.e.”, sino que debió
haberse referido al Art. “36.3.e.”
Este Art. 36 indicaba que en
el Registro Público – instituyendo a la IGJ para tal fin – debían inscribirse
los siguientes actos:
Punto 3. e.: “Los contratos
de fideicomiso, sus modificaciones, cese del fiduciario y/o extinción, excepto
los que se encuentren bajo el control de la Comisión Nacional de Valores”.
Esta redacción incluye a
todos los contratos de fideicomiso. Pero ahora el nuevo texto indica:
Nuevo Punto 3. e.: “Los contratos de fideicomiso y sus modificaciones
(incluyendo cualquier cambio de las partes intervinientes) cuyos objetos
incluyan acciones y/o cuotas sociales de sociedades inscriptas en este
Organismo, con excepción de los que se encuentren bajo el control de la
Comisión Nacional de Valores.
Cabe recordar que la
obligación de registrar los contratos de fideicomiso surge del Art. 1669 del
Código Civil y Comercial (CCyC), indicándose: “El contrato, que debe
inscribirse en el Registro Público que corresponda…”.
Y así fue que en el año 2015
y previo al cambio de gobierno, se instaló de hecho una puja entre Nación (IGJ)
y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCBA).
Este conflicto se
materializó en la falta de un acuerdo respecto a quién asumiría la jurisdicción
en relación al “Registro Público que corresponda”. Esta dualidad se
formalizó a través de la Resol 7-2015 de la IGJ (BO 31-7-15, o sea, un día
antes de la entrada en vigencia del CCyC), y casi en simultáneo la publicación
el 14-10-2015 en el Boletín Oficial de la Ciudad, del Decreto 300-2015 del GCBA
por el que se establece que dicho “Registro Público” resulta competencia de la
Ciudad Autónoma de Buenos.
Este Decreto 300/2015 del
GCBA delegó la implementación del Registro en la Secretaría Legal y Técnica
(SECLYT), quien a través de la Resol. N* 566/SECLYT/15 del 13-10-15 pone en
marcha el Registro Público de Contratos de Fideicomiso en el ámbito de la CABA
a través de un registro electrónico (Trámite a Distancia – TAD); delegando
dicha tarea en los Escribanos matriculados en el Colegio de Escribanos de la
Ciudad de Buenos Aires, “en ejercicio de la función notarial en el ámbito de la
CABA”.
Durante el período
transcurrido desde la entrada en vigencia del CCyC (8-2015) y el mes de Marzo
2016, la vigencia de este contrapunto entre IGJ y GCBA fue dirimiéndose de
hecho hacia la percepción que “ganaba” IGJ, y que los contratos de fideicomiso
debían inscribirse en dicho organismo.
Unificado el color político
de Nación y CABA, casualmente se emite la Resol 6-2016, lo cual desactiva
dicho conflicto, “bajándose” la IGJ de su pretensión de resultar el “Registro
Público que corresponda”.
Esto se ratifica analizando
los Considerandos de la Resol. 6-2016, al aclararse – entre otras cuestiones –
que la intención del CCyC no fue establecer los “efectos” de la inscripción,
sino que debía entenderse que dicha inscripción es: “… con efectos
declarativos e informativos de un acto jurídico cuyos efectos propios le son
asignados por el CCyC independientemente de su inscripción”. Y que seguirá
vigente la jurisdicción de la IGJ pero solo limitado ”… a aquellos fideicomisos
cuyo objeto incluya acciones y/o cuotas sociales de sociedades que se
encuentren inscriptas en la IGJ y cuyo acceso a la información resulta amplio e
irrestricto”.
Un sereno análisis de estos
fundamentos no permite justificar la envergadura de este cambio.
En lo personal entiendo que
responde más a una coherencia jurisdiccional derivada del mismo color político
en Nación y CABA, lo cual y de manera independiente, celebro como solución a
una situación dilemática que afectaba a los emprendimientos cuyos inmuebles se
hallen en el ámbito de la CABA.
O sea, “sale la IGJ” y
“entra el GCBA” como autoridad de aplicación para inscribir los contratos de
fideicomisos. Sin Dictámenes Precalificatorios ni incómodas subordinaciones
derivadas de tener primero que inscribir el contrato, para recién luego poder
incorporar un inmueble al fideicomiso.
Ahora la inscripción será –
en función de la normativa vigente – mediante un TAD (Trámite a Distancia) que
el escribano actuante hará vía web, adjuntando una copia del contrato de fideicomiso
en formato PDF; y hasta tanto la SECLYT del GCBA amplíe o brinde mayores
precisiones al respecto.
El resto de la Resol. 6-2016
excede el objetivo de esta nota, dado que se focaliza en cuestiones registrales
de los fideicomisos de acciones arriba referidos, reiterando un interesante
tema doctrinario: tal lo indicado en sus Considerandos, los efectos jurídicos
(y “fiduciarios”) no surgen por la registración del contrato, sino que estos lo
obtienen del propio CCyC independientemente de su registración.
CONCLUSION:
Esta normativa contribuye a
incrementar la seguridad jurídica que requiere nuestro sector. Ahora queda en
claro que la Autoridad de Aplicación para registrar los contratos de
fideicomiso – salvo los accionarios – será el GCBA, y que dicha inscripción
resulta simple y meramente declarativa.
De esta manera se ha
solucionado el conflicto de competencia entre Nación y Ciudad, confirmándose la
eliminación de una burocracia innecesaria que se había instalado desde la Resol
7-2015. Sumado a esto, el hecho que la registración ante el GCBA se materialice
a través de un TAD – a enviar por algún escribano matriculado – resulta una
gestión comparativamente sencilla al momento de estructurar un fideicomiso
inmobiliario.
Un paso necesario para la
mejora del clima de negocios de nuestra industria.
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