Vivienda para la clase media: la clave está en la cuota

ARGENTINA – El acceso a la vivienda para la clase media es una asignatura pendiente del sector inmobiliario. El desarrollo inmobiliario de los últimos 15 años ha estado orientado al segmento de mayor poder adquisitivo de la pirámide poblacional. Abrirse a la clase media permitiría satisfacer la demanda genuina de este segmento de la población  y, a la vez, ampliar notablemente el nivel de actividad.  

Crédito y ahorro

A la hora de dar solución al tema se piensa automáticamente en el crédito hipotecario, que debe contemplar dos cuestiones:   

- Primero, ofrecer una rentabilidad a los proveedores del financiamiento, pues de otro modo no será posible atraer el fondeo necesario.

- Segundo, resultar adecuado a la capacidad de pago real de los potenciales tomadores del financiamiento.

En síntesis, no podemos perder de vista en ningún momento ese doble objetivo de rentabilidad y accesibilidad con el que debiera contar todo sistema de financiación al mercado inmobiliario. Dado que ambos objetivos no necesariamente son compatibles, es ineludible trabajar para darle coherencia al sistema.

¿Qué sucede en nuestro mercado? Vivimos en un contexto de desintermediación: los que tienen ahorros no confían en los bancos y los que necesitan financiamiento de largo plazo tampoco recurren a las entidades financieras. ¿Qué alternativa queda? Fomentar el ahorro. El buen funcionamiento de la economía y su aspecto más importante, la creación de empleo y el mantenimiento de los puestos ya existentes, requieren del ahorro, condición necesaria para que se dé la inversión. Es por eso, que se deben buscar vías para favorecer que el ahorro sea un medio de acceso a la vivienda.

Tanto si se piensa en el crédito hipotecario hay que prestar atención a la cuota que la familia puede afrontar. La cuota, a su vez, está correlacionada directamente con la tasa (a mayor tasa, mayor cuota) e inversamente con el plazo (a mayor plazo, menor cuota). 

En los créditos hipotecarios hay que tener en cuenta ambos factores (son onerosos y por tanto pagan tasas de interés a los proveedores del fondeo). La demanda necesita plazos largos y tasas accesibles. 

Una posibilidad concreta de hacer accesible la cuota es diseñar un mecanismo donde la devolución del capital sea en moneda dura (una unidad de cuenta distinta del peso) y tasas reales pequeñas.  

Veamos un ejemplo. Si se otorga un crédito de $ 1.000.000, con una tasa del 24% a 240 meses, por sistema francés, sólo de intereses habrá $ 20.000 más la parte de devolución del capital. Esto implicaría que la familia que toma el crédito tendría que tener ingresos familiares de $ 60.000/70.000 mensuales. 

En cambio, si se recurre a una unidad de cuenta del tipo de las UF chilenas, en una moneda dura que se actualice por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), se podría cobrar una tasa real del 2%/2,5% anual (unos $ 2000 mensuales de intereses), a lo que habría que sumar $ 4166 de devolución de capital ($ 1.000.000/240), con lo cual estamos hablando de una cuota de $ 6000/6500 que requiere ingresos familiares de alrededor $ 20.000.-   

Quienes diseñen las herramientas para permitir el acceso a la vivienda, no pueden de dejar de tener en cuenta que la clave está en la cuota.

Fuente: www.elinmobiliario.com