Muchas son las fórmulas y
maneras de medir los atributos del inmueble que pretendemos tasar. Una de las
metodologías más recomendadas es aquella que se fundamenta en el relevamiento y
comparación de características del inmueble frente a sus oferta competitiva,
algo similar al mecanismo que utilizamos cuando compramos un producto o
contratamos un determinado servicio.
Lo primero que tenemos que
definir a la hora de comparar nuestra propiedad con respecto a la “oferta
competitiva” es el área de estudio y quienes para nosotros son realmente
competidores por semejanzas.
Una vez que tenemos bien
definida a la competencia y el área de influencia de la propiedad no tenemos
más que comparar valores de oferta (o de venta aún mejor) y contrastar a estos
valores contra los atributos de cada uno de los inmuebles seleccionados.
Para poder conocer a la
oferta competitiva deberé de conocer muy bien a esta, debiendo ingresar a los
inmuebles como si yo fuera un comprador bajo la metodología de “Mistery
Shopper” o comprador misterioso, ya que será la única forma de imbuirme con los
datos de mis competidores y conocer el valor de oferta de estos, un dato clave
a la hora de contrastar atributos VS precios.
Pues bien, que son los
atributos?:
Son todos los elementos que
hacen al valor del inmueble (intrínsecos y extrínsecos), estos irán variando
siempre según el tipo de propiedad que debamos tasar.
Por ejemplo para un
departamento urbano el atributo “cercanía a estación de subte” sería muy
importante, sin embargo pasaría a ser un atributo de muy poca importancia si
estamos tasando una vivienda suburbana, caso en la que muy probablemente el
atributo “cercanía a autopista” sea fundamental.
En resumen tendremos que
hacer siempre un nuevo listado y selección de atributos fundamentales para
tasar el inmueble de la ocasión.
Vamos a poner un ejemplo,
supongamos que debemos tasar un departamento a estrenar en la ciudad, para el
que nosotros creemos que los atributos más importantes son: ubicación, calidad
de construcción, calidad de amenities, espacios verdes, tecnología,
funcionalidad, seguridad, detalles de terminación e imagen formal. Una vez
elegidos estos atributos de medición tendremos que aceptar que estos poseen
distinto “peso” o “importancia”; distintos pesos que les confieren los
demandantes a la hora de volcarse o por un inmueble o por otro. Es por eso que
nosotros como tasadores nos debemos de colocar el “traje del comprador” e
imaginar con mucho criterio y sentido común el peso relativo que asignaremos a
cada uno de los atributos que mediremos: Por ej, puede haber algún caso en el
que no deberían poseer el mismo peso los porcentajes de espacios verdes con la
que cuenta un inmueble urbano que su ubicación. En el siguiente gráfico se puede
observar que al atributo “ubicación” se le da un peso del 100%, mientras que al
atributo “espacios verdes” se le da un peso del 70%:
La situación ideal se daría
en el caso de que los atributos y el peso de cada uno se puedan obtener de una
encuesta realizada a potenciales demandantes de inmuebles como sí hemos hecho
en este caso que fuera publicado:
Una vez definidos los distintos
pesos asignados a cada atributo y elegido el puntaje que utilizaré para cada
uno de estos, obtendré distintos puntajes ponderados a los cuales deberé de
promediar. Este promedio será contrastado con el promedio (valor m2) del
inmueble al cual debo tasar, con el cual realizaré el mismo trabajo de análisis
llevado a cabo con cada uno de los inmuebles utilizados como comparables. A
esta altura poseemos ya el puntaje promedio de las ponderaciones y el “precio”
o mejor aún el “valor por m2” de cada uno de los inmuebles tomados para el
estudio, sin embargo del inmueble a tasar tenemos sólo el puntaje de
ponderación, siendo ya la única incógnita el valor por m2 al que debemos
abordar.
Podemos observar un gráfico
resumen del estudio de la oferta con los datos más relevantes de cada uno, el
valor m2 y su puntaje de atributos:
Ahora sólo nos queda armar
lo que se denomina el “mapa estratégico” , de simple desarrollo con la
utilización del generador de gráficos “dispersión”, ubicado dentro del
“asistente para gráficos” del programa Excel, en el que distribuiremos en ejes
de coordenadas de puntuación de atributos (Y) y valores por m2 (X) los
resultados de la oferta competitiva analizada:
El gráfico nos muestra
claramente que a mayor cantidad de atributos o puntaje, mayor valor por m2
solicitan mis competidores. Ahora tendré que sólo ubicar gráficamente al
inmueble que estoy tasando dentro de este mapa, teniendo como dato al puntaje
asignado en base a sus atributos (7,48), de esta manera despejaré el rango de
valor por m2 que deberé fijar para mí inmueble:
Para el caso se asigna
al inmueble tasado un rango que oscila entre los U$S 1.650 y los U$S 1.800*,
dependiendo siempre de la velocidad con la que se pretenda comercializar la
unidad. El analizado es un caso en el que claramente la propiedad tasada se
diferencia por “calidad” ya que posee una cantidad de atributos sensiblemente
superiores a la oferta de la zona hecho que determina un mayor valor. Habrá que
verificar además si dentro del área hay un mercado demandante de propiedades de
mayor calidad a un valor m2
superior, en el caso de que
este mercado no exista tendremos que fijar el valor dentro de los rangos más
altos de la oferta competitiva localizada.
Los valores utilizados son
solamente referenciales y no representan ningún área o zona urbana específica.
Fuente: www.aevivienda.org.ar
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